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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 林真真

國民住宅社區二元立法改為一元制

文 / 林真真
【台灣法律網】


國民住宅條例制定之初,主要係為確保障國民住宅品質,然自公寓大廈管理條例通過後,爭論不斷、法律關係複雜,如早期國民住宅內的電梯損壞,按舊法需先報到縣政府之國民住宅處或國宅科,等其勘查後在提撥經費,如此曠日費時、緩不濟急,對住戶之居家品質影響甚劇,且亦增加無謂之行政負擔;故為回歸居民自主管理,以讓居民取得社區管理及基金自主運用之自主權,以促進居家品質之提升;並輔以九十二年之修法,國民住宅於購買一年後即可轉讓,其住戶身分之特殊性亦以消逝,故於九四年再度修法已回歸民意、順應潮流,簡化法律關係、提高行政效率等為前提,將原本二元立法改為一元制,亦即將國民住宅之管理回歸於公寓大廈管理條例之相關規定。茲敘述如下:

(1)九十四年一月二十六日公佈前

國民住宅亦以供人居住為其主要目的,原則上亦應受公寓大廈管理條例之適用,然因國民住窄之性質特殊故頒有〈國民住宅社區管理維護辦法〉於內政部88.6.29台(88)內營字第八八七三六四五號令修正發布,故其是否需依本法成立管委會,滋生疑義,對此早期:

•內政部85.6.21台內營字第八五七二八六六號函認有關住戶權利義務關係,區分所有與管理維護產生之爭議處理及有關管理組織之規定等,現行國民住宅條例未明定者,得有公寓大廈管理條例之適用。

•內政部86.1.4台內營字第八六○九一四一號函釋,公寓大廈管理條例之公佈施行,係為加強公寓大廈之管理維護,以提升居住品質,該條例及其施行細則已明定住戶之權利義務、管理組織等相關事項;獎勵民間投資興建之國民住宅其管理維護與一般公寓大廈無異,自應依改條例成立規定成立管理組織,辦理管理維護工作。

•內政部85.11.22台內營字第八五八二一○四號函修正「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第五點(三)規定,「政府集中興建之國民住宅社區,由國民住宅主管機關執行管理與維護工作,除另有規定外,不適用本處理原則辦理申請報備。」

由此觀之,在「政府直接興建」、「貸款人民自建」、「政府獎勵投資興建」【1】之國民住宅中「貸款人民自建」、「政府獎勵投資興建」兩種國民住宅只要符合公寓大廈管理條例第三條公寓大廈之定義,即須成立管委會。至於「政府直接興建」興建之國民住宅除了不適用申請報備之規定外,關於「住戶權利義務關係」、「區分所有與管理維護產生之爭議處理」與「管理組織」,均有公寓大廈管理條例之適用。簡而言之,除「政府直接興建」之國民住宅的管委會不需報備外,其他所有之國民住宅均須成立管委會且由管委會依公寓大廈管理條例處理管理之事務,亦均須依公寓大廈管理組織申請報備處理原則向主管機關報備。

但在實務上有關國民住宅是否應適用公寓大廈管理條例之問題層出不窮,如,內政部營建署89.4.21營署宅字第一二五八四號函對有關國民住宅社區管理委員會組織章程修改【2】,得否適用公寓大廈管理條例第三十一條規定之限制,應有三分之二以上之出席人數,以出席人數四分之三以上同意行之釋示案;與內政部營建署89.7.11營署宅字第二一三九四號函【3】有關國宅社區委員會是否可依公寓大廈管理條例之規定訂定規約,其所訂定之規約是否仍須合於國民住宅管理維護辦法補充規定之規定乙案等,不只對政府機關更對一般民眾造成相當之困擾。

故為杜絕爭議,於九十四年一月二十六日公佈新修正之〈國民住宅條例〉將法律關係化繁為簡,資述如下。

(2)九十四年一月四日修正後

鑒於上述複雜之法律關係,為使法律關係明確化、住宅管理自主化,於民國中華民國九十四年一月二十六日公布修正施行〈國民住宅條例〉將原本之二元立法改為一元制。其整體措施為﹕

a.二元立法歸為一元,杜絕疑義

此次修法,將原〈國民住宅條例〉第十八條刪除,則其所依據之〈國民住宅社區管理維護辦法〉亦將失其所附,而杜絕〈國民住宅社區管理維護辦法〉與〈公寓大廈管理條例〉間自施行以來的複雜法律關係。使二元立法歸為一元。而回歸於第一條本條例未規定者,適用其他有關法律之規定。亦即其他未規定之事項回歸於公寓大廈管理敖利之規定。其中又增訂如第二十一條之一 明定於中華民國九十四年一月四日前興建之國民住宅,其承購人積欠管理費者,依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理,另如第二十二條 之一 國民住宅社區之管理及辦理重建均由社區之管理委員會或管理負責人管理之【4】。由此可知此次之修法目的即在順應潮流、化繁為簡將原先二元制改為一元以杜紛爭。

b.國民住宅自由轉讓,未來住戶不具身分上之特殊性,亦無再加以特殊限制之必要。

原有〈國民住宅條例〉與〈國民住宅社區管理維護辦法〉等相關法規,主要著眼於國民住宅住戶之特殊性,此於就舊法之第十九條之規定,政府興建之國民住宅必須於承購人居住滿二年後,得管機關之同意,方得轉讓於具有購買國民住宅之資格者。其主要目的即在活絡市場經濟,除增列已購有一戶國民住宅者,亦有承購轉售國民住宅之權利。亦將第十九條規定改為國民住宅承購人於居住滿一年後即可出售,且移轉對象不再以具有國民住宅承購資格者為限。

因此,於新法中新建國民住宅社區在配售一年後,極可能因產權移轉而與一般住宅社區無異,也因此而喪失住戶身分之特殊性,故於其中明定國民住宅社區管理維護與一般住宅社區相同,適用公寓大廈管理條例及其相關法令。而將原來的政府管理落實於住戶自主管理,以符合國民住宅社區住戶及地方政府共同的期望,並且與人民自主、自決的民主趨勢相吻合。也可避免管理制度上之分歧。

c.組織精簡;提高行政效率。

隨著行政組織精簡化,縣(市)政府組織在調整後,國民住宅主管機關與人員大幅裁併及縮編,未來國民住宅社區的管理維護將愈趨困難,故於此次修法中將國民住宅單一制度將更能有效率的解除紛爭,增加行政效率。

惟須注意的,國民住宅條例與公寓大廈管理條例於管理部分有些許過度條款與值得注意點茲述如下:

a.管理費用之提撥方式:

依國民住宅條例第十八條 之一在中華民國九十四年一月四日前依公寓大廈管理條例成立之國民住宅社區管理委員會或推選管理負責人並完成報備後,直轄市、縣(市)政府應將既有國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金。而不適用公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定。亦即於公寓大廈管理條例中之公共基金係由起造人按工程造價一定比例或金額提列而出,此係基於法律不溯繼往原則故以民國九十四年一月四日作為界線於此之前之國民住宅只需將既有國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金即可。

對此依公寓大廈管理條例之第一比公共基金提撥係要求營造商需提撥一定之金額作為管理基金,而國民住宅之管理基金則須由直轄市、縣(市)政府訂之,目前實務係依照售價之百分之二點五提撥,提撥後即回歸於公寓大廈之自主管理,政府機關即不在介入。而此所謂之提撥係指國民住宅社區順利的組織管理委員會獲選任管理負責人,進而將基金順利的移轉,但如在第十八條之一的時限內國民住宅未完成上述動作,則會將此基金提存至法院,並自始適用公寓大廈管理條例之相關規定。

至於管理費用之欠繳,為銜接適用公寓大廈管理條例亦列第二十一條之一明定民國九十四年一月四日修正之條文施行前政府直接興建之國民住宅,所欠管理費者,依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理即可。

b.國民住宅管委會報備方式亦應回歸一元制

如前述「政府直接興建」、「貸款人民自建」、「政府獎勵投資興建」【5】之國民住宅皆須成立管委會並報備,此係依據舊法之國民住宅條例第十八條所定之〈國民住宅社區管理維護辦法〉,但此十八條已於此次修法中加以刪除,換言之其報備程序亦應回歸於《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》【6】然,依此規則第七點明定政府集中興建之國民住宅社區,由國民住宅主管機關執行管理與維護工作,除另有規定外,不適用本處理原則辦理申請報備,而須由行政機關另訂報備規則。但以此次修法目的觀之,主要在簡化法律關係、提高行政效率,且在國民住宅居住成員身份不再像以往具特殊性的情況下,筆者認為應回歸於《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》加以管理,使用單一窗口、單一標準,以達便民之利。

綜上所述,此次立法之目的即在促使法律關係之單純化,以期能排紛解爭,並提高國民住宅之居住品質,然目前其他相關住宅管理法令尚有原住民住宅、軍眷住宅、公教住宅等相關法令,種類繁多,法律關係複雜,故期待有關單位能盡速立法,以收事權統一之效。


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1 國民住宅條例第二條本條例所稱之國民住宅,係指由政府計畫,依左列方式興建,用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅: 一、政府直接興接。 二、貸款人民自建。  三、獎勵投資興建。
2  內文:依據國民住宅社區管理維護辦法第十一條規定:「直轄市及縣(市)國民住宅主管機關為執行本辦法所定國民住宅社區管理維護事項,得視實際需要訂定補充規定」,復查貴府業已自行訂定國民住宅社區管理維護規則在案,本案請參酌 貴府前開規則第十五條、第十七條及第二十八條規定,本於權責自行核處。
3  貴府依國民住宅社區管理維護辦法第十一條訂定補充規定,並依上開規定輔導社區成立管理委員會,有關管理維護相關事宜,應依國民住宅管理維護辦法暨其補充規定辦理。至於貴府所訂補充規定如有未盡事宜,請衡酌實際需要,本於職權修正。
4 明定國民住宅社區內已納入售價並登記為公有之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施,由國民住宅社區全體所有人自行使用,並由社區管理委員會或管理負責人管理。
5 國民住宅條例第二條本條例所稱之國民住宅,係指由政府計畫,依左列方式興建,用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅: 一、政府直接興接。 二、貸款人民自建。  三、獎勵投資興建。
6  此規則亦於中華民國 94 年 1 月 11 日台內營字第 0940081090 號令修正。

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作者簡介
中原大學財法系研究所

 

 

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