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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

臺灣應嚐試住宅分級買賣制度看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


臺灣應嚐試住宅分級買賣制度看法

(1)現行住宅種類大概分為「商業住宅」、「工業住宅」、「社會住(國)宅」、「一般住宅」與「豪宅」五種。
(2)因為臺灣2016年起的二稅合一買賣房屋稅是課「資本利(所)得」,在營業人固定資產攤提是完全資本投資下實施的話,一般投資不動產貸款在會計科目是可以不會同時實施攤提成本(收入)制度,這才是今日公司在GAAP制度下能繼續以不動產擔保貸款原因,而一般營業(炒房)人則無法享有這廂移轉成本定價漲價收入原因。
(3)以社會住宅價位而論,其為保障弱勢居住權權利,政府應該在自住一定價格以下,重新定義社會住宅以排除適用二稅合一交易所得稅制度,其應有捐公益形式抵稅20%,與二稅合一交易所得稅在應稅額最高45%以下,加總作為一定資格申請社會住宅比例規定申請免稅適用範圍,以保障弱勢族群買賣房屋的有利規定。
(4)因為房屋稅自2017年起大公小公不計價,落實原來室內坪數計價課稅覈實市價依據時,會造成房屋稅調漲近倍之多負擔,而實際上只有公司(建商)或營業人所有房屋才適用市價在交易的價值與價格,一般自住宅換屋交易買賣是適用因此同額免(抵)稅規定,而使得換屋是資本增加而不是因為賣方而完全適用二稅合一交易所得稅高稅率規定,更使得原房屋市價交易所得差距,也得以申請折抵更高自住宅稅額的優惠,所以原出售房屋稅是調漲還是適用舊規定,就成為是否也是申請較社會住宅稍高條件適用優惠。
(5)豪宅因為大廈管理規約對共有持分負擔費用時,與一般住宅自2017年起無須負擔費用權利義務是不同的。其仍然擁有實質性物權法權利負擔,而這是否意味廣義房屋附帶坪數權利,甚至是屬於大公小公外的買賣標的是大廈規約是否具有物權法效力認證問題,也只有課稅才會獲得豪宅買賣此一權利依據,這樣始足以成為豪宅的相對負擔,只是實務上仍待檢驗此一建論的法律基礎的。

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