設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:213709 瀏覽總數:573521010
文章總數:213709 瀏覽總數:573521011
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



最高法院刑事大法庭108年度台上大四字第2261號違反證券交易法等罪案件新聞稿
司法審判觀感、法官信任度創歷年新高-司法院「109年一般民眾對司法認知調查結果」新聞稿
《今日看新聞學法律第2則~地籍圖重測》
不容異己的獨裁 人民接受嗎?
《今日看新聞學法律~現況交屋》
不管欠多少 執行署就是要你的房?!
《今日看新聞學法律~不會立中柱,被終止租賃,合理嗎》
《今日看新聞學法律~漏水屋No.2大樓外牆漏水》
預售屋買賣熱潮假象 政府將嚴查違規行為
《今日看新聞學法律~三手凶宅》
《今日看新聞學法律~漏水屋No.1》
《今日看新聞學法律~提前終止,扣1個月,過分嗎》
司法院大法官釋字第795號解釋摘要-都市計畫定期通盤檢討變更之救濟案補充解釋案
《今日看新聞學法律第1則~欠税管收》
今日看新聞學法律第3則~鄰損預防與救濟》
《今日看新聞學法律第1則~買房陷阱,您知多少》
《今日看新聞學法律第2則~衛生紙共用,混到DNA(通姦除罪化後,配偶權被侵害之精神損害賠償金額應多少)》
【林蕙瑛專欄】毒品與性生活
《今日看新聞學法律第2則~大巨蛋》
《今日看新聞學法律第1則~與弟媳上摩鐵,竟提離婚(判離之依據)》

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 楊春吉(故鄉) > 楊春吉(2020年)

《今日看新聞學法律~租房危及安全,怎麼辦!》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「租賃物有瑕疵,危及安全」等法律問題,兹分述如下:

一、本案租賃法令之適用
(一)按本案為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,故有租賃條例第8條1項:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項(以下簡稱租賃約定事項)第17條:「(第1項)租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止契約,出租人不得要求任何賠償:(一)租賃物未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限内修繕。……(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或抛棄終止契約權利者,亦同。(第2項)承租人依前項各款規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。但前項第三款前段其情況危急者,得不先期通知。……」等相關規定之適用。
(二)惟有關本案系爭問題換鎖部分(非修繕必要部分;如為修繕必要部分,則得以前揭租賃約定事項第8條、第17條第1項第1款、第2項等相關規定為之),租賃條例及住宅租賃契約應約定及不得約定事項並未有相關規定,如本案當事人間之租賃契約就此系爭問題未約定或有相關約定但因違反公序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等因而無效(註一),則依民法第1條之規定補充之,即如法律未有相關規定,依習慣法、法理之順序補充之。

二、本案分析
本案新聞報導内容如為真,
(一)換鎖部分(非修繕必要部分;如為修繕必要部分,則得依前揭租賃約定事項第8條、第17條第1項第1款、第2項等相關規定為之)
1.首須查明,本案當事人間之租賃契約中,就換鎖之系爭問題,是否有相關約定?
2.如有,該約定内容為何?是否因違反序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等因而無效?
3.如未約定或有約定但該約定因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效,因「民法債編各債租賃、債編總則」及「其他法律」中未有相關規定,故只能以位於民法總則之民法第148條第2項所明定之誠信原則及民事訴訟法第222條第3項所明定之經驗法則去處理了。
(二)租賃物有瑕疵,危及安全部分
就此,本案承租人得試以前揭租賃條例第8條第1項及租賃約定事項第17條第1項第3款、第2項等相關規定,終止其間之租賃契約(註二)。
(三)又本文建議,不論是那一種契約,均須以書面為之,而且契約條款須具體明確,便於舉證及杜絕爭議之用。
(四)另外,租賃及買賣糾紛之處理,首重在事前預防,次才是事中防止及事後救濟。而事前預防,在租賃部分,須在情報嵬集及書面契約條款具體明確等二方面著手。本案承租人恐因未就換鎖權限(承租人可否換鎖等)、時機(那一條件下得換鎖等)、會同時間及其他事項(例如在租賃關係存續中,如由承租人換鎖,是否應給出租人一份鑰匙、在租賃關係終了後,應如何交付鑰匙、是否須無償或回復原狀等)等事項未約定,而徒生困擾。

[註解]
註一:契約自由及其限制
(一)業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之契約自由原則,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)契約自由原則,如同其他人民基本權利與自由一般,是相對的,國家自得依憲法第23條之規定,在同時符合公益原則、比例原則及法律保留原則下限制之。
(三)目前現行規定,對契約自由原則之限制很多,例如民法所定之誠信原則、權利濫用禁止原則、L行規定之效力規定、暴利行為禁止、附和契約顯失公平等等。
另外,某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約,須經立法院或地方議會之通過,始得簽訂,也是一種對契約自由的限制(例如土地法第25條);
常提到的租賃住宅市場發展及管理條例,及消費者保護法及其應記載及不得記載事項,對租賃或買賣有關事項之限制,亦同。
(四)又違反此等限制之法律效果,從各自法律各自條款所明定者;可能有「契約不成立」「契約自始無效」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
(五)其中,與租金上限有關之限制,有土地法第97條:「(第1項)城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第2項)約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(巿)政府得依前項所定標準L制減定之。」等,至於與租金下限有關者,則無(https://m.facebook.com/groups/275580290208961?view=permalink&id=315187926248197
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,2376,&job_id=268592&article_category_id=1229&article_id=171603)。
註二:社會住宅之租賃爭議,請參
https://m.facebook.com/groups/275580290208961?view=permalink&id=326840181749638
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269159&article_category_id=2235&article_id=171983。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
免費電子書《老公的情書》下載網址:
https://readmoo.com/book/2101197450001
免費電子書《新聞疑義專欄》系列 下載網址:
https://readmoo.com/installment/1832?fbclid=IwAR2J6R0Q_FCdGvYgEfe1x84n-qv-foOysv85I3lbXADRO5sHFJX5OXD4Xww
https://m.pubu.com.tw/ebook/182114?fbclid=IwAR15SWVdaiw9yOLI9lpLKGPNSiFmJuCdQ7GbkAhD30Z3etBAkfxBVVRkPCY
https://m.pubu.com.tw/ebook/182115?fbclid=IwAR0auQnL7txyqTruBGwF_oyEROimCSJBA171rIT4qunis-0DmHCbl1dwFzo
https://m.pubu.com.tw/ebook/182116?fbclid=IwAR3HhhORrNHaHpZCKE7tIsHjGnH9eQLHInSs-S73LSOEpeQBT1LjK-v0B7w
自然法則與土地正義 電子書下載網址:
https://m.pubu.com.tw/ebook/181682?fbclid=IwAR2xA3paYuh9WA6G168IAIMkU8bJb56pnejejPuX_lH6sIq_KBLWGUhrj3k

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
《今日看新聞學法律第1則~買房陷阱,您知多少》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~道歉或和解,輕判萬靈藥?》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第1則~與弟媳上摩鐵,竟提離婚(判離之依據)》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第2則~大巨蛋》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第3則~時力提出土徵條例之修法看法(必要性、公益性、行政聽證及廢不廢等) / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第2則~隋棠尪餐廳房東不玩了(移轉不破租賃)》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第1則~承租房屋首要注意事項》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~正妹主播遭求償(最低服務年限及違約金約定)》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~小心!租到會致癌的甲醛屋》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第2項~管委會,怎可亂收,各種名目的費用》 / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》帳款催收法律實務:債務人脫產因應篇 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》企業簽訂契約技巧與債權確保 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》網路購物契約問題研析 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》如何保障租屋權益 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(八)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意