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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

收回出租土地,要按法律步驟來!

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


前幾天在網路上看到一位張小姐PO的一封求援信,標題是「誰來幫幫我老媽?」信中說:「她自己長年為了事業在北部打拚,只留著年已七十多歲的老媽在中部鄉村獨守家園。日前她返鄉探視老媽,老媽眼含淚水執著她的手說:『她有一塊山坡地閒置多年,十多年前一位鄉人李先生看上了這塊地,要求租給他種植果樹,覺得讓它荒蕪有點可惜,便同意用最低租金租給他使用,租期講好五年。當時有書寫一紙租約。但是五年過去了,李先生並沒有來續約,也沒有繼續繳交約定的租金,只有在第六年那年將一筆不等於租金的小數目款項匯進郵局存款帳戶,以後就置之不理,也沒有將土地交還。現在年事已高,很想將這塊土地收回,以免日後產生無謂紛爭,無人處理!』張小姐說她目前對本身事業雖有專精,社會經驗也很豐富,可以判斷老媽訴求的是屬於法律領域,但她自己卻是個法律的門外漢,不敢為老媽亂作主張。因此想到求助於網友,替她出個主意,讓老媽達成收回土地的願望!

收回出租的土地,的確是一個繁雜的法律問題,首先明白張老太太與那位李先生目前處於什麼法律關係?再根據當事人之間的法律關係,要求對方交還土地。依據張小姐信中敘述的情形,張老太太是將所有的山坡地租給李先生種植果樹,定有租用期限,對方也有交付租金,而且還訂有書面的租約,與民法債編第第四百二十一條所規定的「租賃」契約定義完全符合,雙方便成立了租賃的雙務契約。契約當事人都要受到契約內容的拘束,出租人有將土地交付承租人使用的義務,同時也有收取租金的權利;承租人有使用租賃物土地的權利,也有給付租金的義務。出租人交付土地與承租人以後,承租人都能照著契約內容履行,除非有法律規定可以終止契約的情形,出租人只有等待租約期滿,租賃關係消滅,才可以收回土地。

為什麼不直接說租約期滿就可以收回土地,還要加上「租賃關係消滅」這個條件呢?因為民法中有一個租賃契約默示更新的規定,那就是民法第四百五十一條所定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」合於這法條的規定,原有的定期租約,不但不因租約到期而消滅,還視為成立對出租人要收回土地甚為不利的不定期租賃契約。張老太太出租的土地租約早已到期,目前仍由承租人繼續使用中,如果張老太太沒有在適當時間表示反對繼續出租,就成立這法條所規定的默示更新租賃契約。對方若引用這法條的規定提出抗辯,租賃契約雖已到期,土地能不能收回還在未定之天!

發生這種收回土地的民事爭議,如果無法私了,必須提起民事訴訟來解決,由法院依據事實、證據來判決誰是誰非。至於承租人租用土地積欠的租金,出租人可以一併起訴請求法院判令給付。如果法院認為雙方應成立默示的租賃契約,承租人依舊有按照原先約定的數額給付租金的義務,承租人租金支付如有遲延,出租人得定相當期限,催告承租人支付所欠的租金,承租人不在所定的相當期限內付清欠租,出租人可以依照民法第四百四十條第一項的規定,終止租賃契約。租賃契約終止後,承租人不將租用土地交還,就成為無權占有,出租人可以依照無權占有的法律關係,起訴要求交還土地。

對於欠租終止租約的過程,依照上述法條的規定,必須要有「催告」的程序,什麼是催告呢?催告是一個法律名詞,它的含義是指將催促相對人履行某些特定事項通知相對人。催告的方式如果法律沒有特別規定,用口頭或者書面都可以,只要通知能到達對方,就發生催告的效力。不過,紛爭要用到催告,終極的解決 方法是要到法院裡見分明,而法院判斷是非曲直,憑的是證據,口頭說說上了庭被對方搖頭否認,就沒有了證明力。最好的方法是到郵局寄一封存證信函給對方,不但可以證明曾經有過催告的事實,也可以證明催告的通知已經到達對方,讓對方難以否認。另外要注意的是法條中規定的催告要定有「相當期約」,法律既然沒有標準,打起官司來只有法院認為已經「相當」才算相當。所以在催告以前先要衡量所定的期限是不是相當,以免被認為是不相當期限的催告,而使前功盡棄。一般說來,對方所欠的租金數額龐大,為了方便對方籌措,期限不妨定長一點,數目不多則短一點,至少要有十天或半月的期限,掌握住這些原則,就不容易被認為不相當!

租賃關係存續期間,出租人按租約收取租金,這是基於契約之債關係,一旦租賃關係不存在,承租人不將土地交還,繼續占用土地,出租人除起訴要求交還土地以外,還可以土地被占用受到損害,請求出租人賠償等同租金數額的損害金,一直至交還土地的這一天為止,也可以認為承租人無法律上原因,占用土地享有利益,請求返還不當得利。另外要提的是出租人請求交還土地、給付租金或損害金,或不當得利,除了向法院提出訴訟來維護權利以外,也可以向相對人所在地的鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解的好處是調解委員會都設在自家附近,不必遠赴法院進行訴訟,而且調解不收費用,法院要收裁判費,調解成立的調解書經當地法院核定後,與法院的民事確定判決有同一效力,相對人不履行調解內容,出租人可以持調解書聲請法院對相對人實施強制執行。

(本文登載日期為100年12月9日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

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作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

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