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正夯的「共有權房屋」帶來什麼?

文 / 方承志
【台灣法律網】


(1)物權法所有權絕對支配效力的改變:
【1】普遍性的不動產共有關係中,成為「法人」與「自然人」共存,在公共利益政策導向下決定物權法的法律關係。
【2】非必超過二分之一所有權持分,就可以處分不動產的新買賣交易契約法律關係的建立。
【3】「共有租賃關係」在市場交易秩序與自由經濟利益維持及保障下,無法取得不動產優先購買權。
(2)對於稅負適用稅法的影響:
【1】共有部分交易價值是否被平均稀釋,或是單獨計算的應負稅額爭議?
【2】不動產購屋貸款計算基準,變成採用標準是以該房屋總坪數,還是部分所有權持分坪數,計算可以減免利息所得的額度,其差額是否可以算入「共有租金」,還是「另外計價給付」?
【3】房屋貸款「最高限額抵押權」內容,是否因上述權利內容變更,而影響實質房貸因契約擔保名目不同,而擴充至「公產共有部分」,那理論與實務如何論述與解決呢?
(3)繼承共有權房屋會怎樣呢?
因為「居住正義的要求」,其「私有共有價值計算」,與舊制一定價值自住免遺贈稅規定,除了繼受原有規定外,還會發生下列情況:
【1】繼承房屋價值會往下調降,影響正常房市實際交易價格登錄制度的公信力,以及作為計算課稅的基礎。
【2】繼承人資格在選擇自住的爭奪權利會擴大,造成確認繼承人資格及適用的困擾。
【3】作為課稅基礎的所有權坪數減半,是要求稅基變動增加,還是由「共有租賃收入」支應稅入,是需要政策上慎重考量的。

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法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
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共有人優先購買權之限制 / 方承志
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