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一屋數賣怎麼辦?

文 / 王麗能律師
【台灣法律網】


案例
何先生賺的錢都交給何太太管理,何太太精明能幹又節儉,存了一筆錢後打算投資不動產,夫妻倆便到處看房子,找到一間地點格局均不錯頗有潛力的房子便和所有權人張先生簽訂契約,約定買賣總價金五百萬元,也付了五十萬元訂金及簽約金,因為以為簽約就能擁有房子便不急著辦過戶,誰知幾天後張先生又把房子賣給出價五百五十萬元的陳先生而且立刻過戶陳先生名下,何太太這下傻了眼,不知如何處理。

參考法條:
◎民法第348條規定:「物之出賣人,負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人,負使買受人,取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之物者,並負交付其物之義務。」
◎民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」

案例解說
一、屋主一屋兩賣,兩個買賣契約都有效:
有人誤以為一屋只能一賣,如果一屋兩賣的話,後面的買賣契約無效,這種觀念是錯誤的,事實上所有權人一屋兩賣甚至三賣、四賣,所有的買賣契約都是有效的,因為依照我國現行民法的規定,買賣契約生效後,買方只取得要求賣方移轉所有權(過戶)的「請求權(債權)」而已,也就是說何先生只能請求張先生辦理過戶手續而已,但還不能馬上成為房地所有權人。這時賣方如果再出賣給第三人時,第三人同樣地也享有要求賣方辦理過戶手續的請求權。本例中,陳先生簽約後一樣也有請求賣方張先生將房地過戶給伊之權利。

二、那一個買主能取得房地所有權,以誰先辦好移轉所有權登記為準,而不是看買賣契約誰先簽訂:
由第一項說明可知買賣契約簽立後買方只取得請求過戶之債權,至於所有權(物權的一種)的取得、喪失、變更依據民法第七百五十八條的規定,主要是以地政機關「登記」為準。因此本例中陳先生雖然簽訂買賣契約的時間較何先生晚,但陳先生馬上辦理過戶手續而優先登記,自然先取得所有權,之後何先生即使備妥証件,地政機關也不能再受理登記。

三、前買主不能撤銷後買主之過戶手續,只能要求賣方還錢及賠償:
不動產景氣揚昇的時候,一地或一屋數賣的情形常常發生,因為前買主在法律上並不因伊買的時間早而享有優先的權利,因此在後買主取得所有權後,前買主並不可主張自己有優先權利而要求撤銷後買主的過戶登記,頂多只能向賣方主張債務不履行,請求退錢和損害賠償,也就是說只能要錢而不能要求房地所有權,因此如果有看中的不動產,買主應該儘早辦理過戶手續才能真正擁有所有權。

(本文摘錄自「新自然主義公司」出版的「我是生活法律高手」乙書)

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作者簡介
王麗能 律師簡介
●現任:
◆欣能法律事務所律師
◆新竹律師公會常務理事
◆警察廣播電台、新竹市教師會、張昭鼎基金會等法律顧問

●學經歷:
◆國立台北大學(原中興法商)法律系畢業
◆民國七十八年度律師高考及格
◆民國七十九年起執行律師業務至今
◆明新科技大學 新竹市社區大學法律課程教師
◆國語日報「少年法律專欄」特約作家

●著作:
◆我是生活法律高手 ( 新自然主義出版 )
◆交通零糾紛 (合著) ( 新自然主義出版 )
◆錯誤的法律觀念 ( 元照出版 )
◆法律與生活 ( 元照出版 )
◆青春法律祕笈 ( 國語日報社出版 )

 

 

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