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土地共有的意義

文 / 王麗能律師
【台灣法律網】


錯誤觀念:分別共有的土地,共有人可以在地上任意蓋房子。

正確觀念:分別共有的土地,任一共有人,要在特定位置上蓋房子,應依法取得其他共有人同意。

一個小故事:
  
有一個小鎮,經過數年社區營造,每逢假日即湧入無數遊客,非常熱鬧。鎮內小街主要道路旁住家的一樓,一間間變身為店舖,價值百倍。
  
張阿興與別人共有的一塊土地,荒廢了好多年,早已雜草叢生,趁著這股熱潮,他打算蓋棟房子做個小生意,這筆地面積大約一百二十坪,張阿興的應有部分只有三分之一,他沒有徵求其他三位共有人的同意,就挑了靠近馬路的那邊,蓋起一間大約佔地四十坪的磚造房屋,他以為土地一百二十坪的三分之一有四十坪,我蓋房子只要不超過四十坪,就沒問題,其他共有人沒有權利干涉,當然不用他們同意。
  
只是人算不如天算,當樓房蓋到一樓屋頂時,居住在北部的其他共有人陳阿清、賴阿水、賴阿火三人得知消息,先電話要求張阿興停工,不獲置理,接著就寄了張存證信函給張阿興。函中表明陳阿清持分為三分之一,賴阿水、賴阿火兄弟各持分六分之一,三人合計持分三分之二,他們不同意張阿興佔據鄰接通路邊的土地興建房屋,並要求張阿興將興建中的房屋拆除。張阿興拒絕配合,四人發生爭執乃向鎮公所聲請調解。
說明:
  
一般人對於法律上「共有」的意義,常因不明白而誤解。法律上共有有兩種:「分別共有」和「公同共有」。分別共有,指數個人按照應有部分,對於一物,共同享有所有權的狀態。公同共有,指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態,例如:繼承人有數人時,在分割遺產以前,各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如:各合夥人的出資及其他合夥財產,為合夥人全體「公同共有」。
  
在本案例中,張阿興、陳阿清、賴阿水和賴阿火四人是「分別共有」,對土地的應有部分(持分)分別為三分之一、三分之一、六分之一和六分之一。
  
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分,例如:張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是,對於「共有物全部」,依民法規定就不能為所欲為,因為還有其他共有人,他們對於「共有物全部」也有一些權利。
  
共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」,依民法規定應得共有人「全體同意」才可以,這是很困難的事。不過,共有物如果是「土地或房屋」時,土地法為促進土地的利用,有特別的規定如下:共有土地的處分、變更、設定負擔,只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外,當應有部分合計超過三分之二時,可不管人數,持分多的人也可有效處分或設定。
  
案例中,張阿興在土地上搭蓋房子是處分行為的一種,他只有持分三分之一,人數更未過半,因此張阿興未獲得其他共有人的同意,他無權在土地上搭蓋房子,共有人可以請求拆除地上物。

法律小櫥窗:
◎民法第818條:「各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」
◎民法第819條:「各共有人,得自由處分其應有部分。    共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條:「共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。  共有物之簡易修繕,及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。  共有物之改良,非經共有人過半數,並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。 第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定,於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得聲請該管直轄巿、縣(巿)政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。直轄巿、縣(巿)政府為處理本法不動產之糾紛,應設置不動產糾紛調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員,其設置辦法由內政部另定之。」

 (本文結集由書泉出版,書名「看故事學法律」,作者:  王麗能律師稿)

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作者簡介
王麗能 律師簡介
●現任:
◆欣能法律事務所律師
◆新竹律師公會常務理事
◆警察廣播電台、新竹市教師會、張昭鼎基金會等法律顧問

●學經歷:
◆國立台北大學(原中興法商)法律系畢業
◆民國七十八年度律師高考及格
◆民國七十九年起執行律師業務至今
◆明新科技大學 新竹市社區大學法律課程教師
◆國語日報「少年法律專欄」特約作家

●著作:
◆我是生活法律高手 ( 新自然主義出版 )
◆交通零糾紛 (合著) ( 新自然主義出版 )
◆錯誤的法律觀念 ( 元照出版 )
◆法律與生活 ( 元照出版 )
◆青春法律祕笈 ( 國語日報社出版 )

 

 

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