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租約內容應注意事項(一)

文 / 崔媽媽基金會
【台灣法律網】


原則上租賃契約之成立,並不以訂立書面契約為必要,只須當事人對於租賃物之使用收益與租金之支付等租賃要素之彼此間意思合致,即得成立生效,且不以租賃物之交付為必要。

租屋時只要房東與房客對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意,房東就有義務要將符合雙方事前所約定之屋況的房屋交付給房客使用(民法第四百二十三條),而房客亦有依約定支付租金之義務(民法第四百三十九條),所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的,惟時下大多數的人都希望能在租屋時,和房東(或房客)「打契約」,即簽一份書面的租賃契約以求慎重。如此即能留下一個書面證據,而且白紙黑字亦可減少法律關係上之紛爭,所以無論租賃契約是以口頭或書面訂立,只要符合要件即得有效成立,這是必須先予了解的。其次,無論口頭或書面訂立契約時,由於租賃雙方意思一經合致即生效力,即所謂「一言九鼎」或「一字千金」,此時就必須注意到租約內容之約定是否符所需,否則契約一經成立生效,房東與房客皆須同受拘束。所以在訂約時,以下注意事項可供房東房客做為參考:

■確認誰才是當事人

 在房客方面,必須注意到房東是否確係屋主本人,如房東並非屋主,則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋;例如,請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚,才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋,因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。若房客是向二房東租屋,須注意大房東是否反對轉租,如果大房東對二房東具有反對轉租之約定,則將來大房東可以終止與二房東之租約(民法第四百四十三條),並要求「二房客」搬離,則房客的權益將受到損失。

 在房東方面,要確定房客的真實身份(姓名),以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。

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作者簡介
《崔媽媽基金會》
台北市大安區溫州街72號1樓
服務電話:02-2365-8140
傳真:02-2368-3073
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