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租約內容應注意事項(二)

文 / 崔媽媽基金會
【台灣法律網】


■確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何

大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗,通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「套房出租」,甚至詳細一點的,尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等等,這些都表示房東希望以如何狀態的房屋出租。想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的,但是在真正訂契約時,須就房屋是否僅供住家用或可供營業,房客可否轉租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態詳予約定,因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋,以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。


■關於租金及押租金的約定

就租金而言,原則上租金之數額可由房東房客自由約定,但土地法第九十七條第一項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制,以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份,在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金(擔保金)之數額作限制,以保護房客,此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。

此外,押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」,亦即彼此押租金契約的成立,除了雙方表示同意外,尚須有「金錢」之交付。這點在房屋所有權易主時,更凸顯其重要性。因為若發生房屋所有權移轉的情形而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時,我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金,此時,若找不到原房東,而新房東又向房客要求給付押租金時,房客將蒙受押租金的損失。所以,一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題,以免遭受損失。

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作者簡介
《崔媽媽基金會》
台北市大安區溫州街72號1樓
服務電話:02-2365-8140
傳真:02-2368-3073
E-mail:tmm@seed.net.tw
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