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租約內容應注意事項(三)

文 / 崔媽媽基金會
【台灣法律網】


■房屋之修繕由何人負責

依民法第四百二十九條第一項規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」換言之,原則上就租出去的房屋有毀損時,例如屋頂漏水或水管不通等等,房東有義務予以修復,以利房客的使用,但當事人雙方亦得約定,由房客(即承租人)來負責修繕義務,甚至亦可約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕,只要訂約時明確約定,則房屋有毀損時不虞無人修理,房東不怕房屋未受良好保持,房客也住的安心愉快。


■租賃期限的約定

租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限,端視房東房客的自由約定,惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外,依司法實務見解,在不定期限之租賃時,出租人(即房東)如要終止租約,受到土地法第一百條之嚴格限制,亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約:

1.出租人欲收回自住或重新建築時
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時
3.承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時
5.承租人違反租賃契約時
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。

另依民法第四二二條之規定「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」,所以出租人(即房東)在訂立契約時要特別留心契約是否要約定期限,如果超過一年,一定要簽訂書面契約,並注意到土地法第一百條之特別規定。又依民國八十八年修正的民法第四二五條第二項規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限未逾五年或未定期限者,不適用「買賣不破租賃」的規定,所以;

1.期限逾一年的租約未以字據訂立者視為不定期租約,受土地法第一百條及民法第四百二十五條第二項的限制。
2.逾五年之租賃契約以字據訂立者,沒有土地法第一百條的問題,但仍受民法第四二五條第二項的限制。
 
以上僅就訂立租屋契約時應注意之處舉其較重要者提供參考,而在具體個案中房東、房客可能有一些特別的約定,例如違約金、合意由某法院管轄,甚至紛爭之解決方式等等,當然如鉅細靡遺地訂明於契約書中,可預先防止紛爭之發生,所以在訂約前可先參閱本手冊,如仍有疑問,可透過本中心之法律服務尋求協助。

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作者簡介
《崔媽媽基金會》
台北市大安區溫州街72號1樓
服務電話:02-2365-8140
傳真:02-2368-3073
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