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租金之收付及契據

文 / 崔媽媽基金會
【台灣法律網】


(一)關於租金之事項,下列各項應注意是否業已於租賃契約中載明:

1.租金的數額:租金的數額由當事人約定(房東、房客),但為免日後雙方當事人對租金數額產生疑義,應於租賃契約中明確記載。

2.租金之支付方法:租金之支付方法,通常可分為:分期支付或一次支付。一般租賃契約較常見的為分期支付,例如雙方約定應於每個月五日支付租金之情形。一次支付之情形則較常見於學校附近,通常是以學期或一學年為單位。

3.租金支付之時期:租金的數額與租金支付方法約定好之後,別忘了約定租金支付之時期,若無約定者則依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。租金為分期支付者則於每期屆滿時支付。

(二)租金遲付之效果:

承租人應依約定日期支付租金,不得遲延,且民法亦規定租金的遲付可構成出租人終止契約的理由,惟須注意:

1.房客遲付租金雖可構成出租人終止契約之理由,惟房東須定合理期限催告,催告後房客仍不支付租金,房東方可終止契約,此催告方式並無嚴格限制,但總須房客知此意思表示,方生催告效力。

2.一般而言於房屋租賃中,遲付總額於扣抵押金後,仍達兩期之租額,才可依定期催告的方法而終止契約,此為保護房客,使其安心居住。

3.房東定期催告,房客仍不依限期支付時,房東可選擇終止契約或不終止契約而再催告。如果是公證契約,更可請求法院直接強制執行。

(三)租金變動:

當事人所約定之租金數額,原則上不能變動,此乃遵循契約自由而來,租金既由雙方當事人所約定,自不容任意增減,但下列情形則有例外的變動:

1.因情事變更而增減:租賃物為不動產,且為不定期限租約,因租賃物價值的昇減,當事人得聲請法院增減租金,此法有明文,但租金增減的標準乃以租賃物本身的價值(交易價值)為依據,又如租賃物增加設備亦可為請求增加租金的理由。租賃契約若為定期租賃則不得依情事變更請求增減租金,蓋因定期租賃可認於期限內有不變更租金之意思。

2.因使用關係之減免:租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用,如因天災事變,第三人侵權行為,或出租人怠於修繕租賃物,承租人得依租賃物滅失之部份(即不能使用之部份)請求減免租金,或終止租賃契約而請求損害賠償。

(四)租金之收取及契據:

關於租金的約定,自得包括租金的收取方式。當事人可於租賃契約中約定,租金應由房客於約定支付租金日期,交付予房東,或由房東至房客處收取,均無不可。一般由房東至房客處收取租金的情形較多。房客於租金交付後,應向房東要求簽發收據,以資證明房東確已收取租金無誤。至於非房東出面收取租金,房客自得拒絕給付租金,除租金收取人可證明係經房東委託收取租金外,為恐滋生紛擾,房客應將租金交付予租約當事人(房東),也就是在租約上簽名的人。最少,也得取得由其署名的收據。

(五)押租金之簡介:

押租金是租賃契約成立時,房客用以擔保支付租金為目的,押租金亦簡稱押租或押金,關於押租金民法雖未明文規定,但社會上頗為通行,押租金既為房客擔保租金之支付,若於租賃關係終了時,房客並未欠租,房東自應將押租金返還房客。押租金的擔保範圍包括租金,欠租之遲延利息,及損害賠償債務,至於押租金數額亦得由當事人任意訂立。但如果超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過的部份,得用以抵付租金。

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作者簡介
《崔媽媽基金會》
台北市大安區溫州街72號1樓
服務電話:02-2365-8140
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