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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】房東搬走原本附帶的家具,得否提早終約或請求違約金?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

租約期間內,房東一直找藉口將原本附帶的家具一件件搬走,房客有權不讓房東搬嗎?若房東堅持要搬走家具,房客能否提出提早解約?並請房東賠償一個月的房租?


【解析】

按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,固為民法第423條所明定,惟乃指合於所約定者而言,苟「雙方間未將家具約定(此約定,默示亦得成立)(註一)為租賃物之範圍」,出租人將家具搬走,也不得謂出租人違反民法第423條所規定之義務,而據以民法第250 條(註二)向出租人請求違約金或提早終止租賃契約(註三)。又依民法第464條、第472條第1款之規定,當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約,謂為使用借貸;而貸與人因不可預知之情事,自己需用借用物時,貸與人非不得終止使用借貸契約,進而向借用人請求返還借用物。從而本案,家具部分苟係租賃,承租人得否以出租人將家具搬走為由,提早終止租賃契約或向出租人請求違約金?自應視「雙方間有無將家具約定為租賃物之範圍」而定;但若為使用借貸,則視「貸與人是否為因不可預知之情事,自己需用借用物」或有無符合民法第472條其他各款(註四)而定。


【註解】
註一:民法第153 條:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。」、最高法院21 年 01 月 01 日上字第1598號判例:「默示之承諾,必依要約受領人之舉動,或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者,始得認之,若單純之沉默,則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事,足認為承諾者外,不得認為承諾」參照。
註二:民法第250條:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。
註三:得否終止契約,仍應考量終止契約,有無違反誠信原則,例如因附帶家具之欠缺,尚不致無法達到契約目的者,終止契約,顯然違反誠信原則。
註四:民法第472條:「有左列各款情形之一者,貸與人得終止契約:一、貸與人因不可預知之情事,自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物,或未經貸與人同意允陴臚T人使用者。三、因借用人怠於注意,致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。」參照。

 

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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