設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:202947 瀏覽總數:487972174
文章總數:202947 瀏覽總數:487972175
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



網路下注是不是賭博罪?
儒林外史,官場現形記和二十年目睹之怪現狀
從事保險業務招攬事務之約定,其性質勞動契約抑或承攬契約?(臺灣臺中地方法院108年度勞訴字第125號民事判決)
【林蕙瑛專欄】談情說愛手機功不可沒,分手時也是一則簡訊說沒感覺了
憲政改革的可能走向
檢舉或查獲違規菸酒案件獎勵辦法修正後,檢舉人獎勵金的給獎比率提高為多少
規範包租業 內政部公告包租、轉租契約 上路後全面保障房東及房客
蔡英文的「中華民國台灣」就是與虎謀皮
荷蘭殖民統治下的印尼
無關蔡英文!
選舉的自由是基本的人權
1988年以前,全世界我最不了解的地方是大陸!
向彭文正,賀德芬致敬!
庶民萬歲!生命共同體大團結!
【林蕙瑛專欄】發展三贏的局面
租屋新制「包租轉租契約」懶人包
獨立之道、路迢迢,建國之夢、夜漫漫
Albert Camus(1913~1960),"Le mythe de Sisphe"薛西佛師的“”盤石“”
國民黨和韓國瑜,不要再跪求郭台銘了!太難看了!
郭台銘的缺點:沒有好好讀論語!

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】房屋因為自然因素毀損有修繕的必要,房客有要求屋主修繕,但是屋主一直拖延,怎麼辦?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

若房屋因為自然因素毀損有修繕的必要,房客有要求屋主修繕,但是屋主一直拖延,那有什麼方法可行?


【解析】

按「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」分別為第429條、第430條定有明文,是租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔;租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。又所謂修繕,解釋上除須有修繕之可能外,尚須有修繕之必要,亦即租賃物雖有瑕疵,但其程度尚不妨礙承租人依約定使用、收益者,即非有修繕之必要(註一)。換言之,租賃關係存續中,租賃物固有修繕之必要,修繕亦為可能者,仍應由出租人負擔者,承租人始得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之;從而本案,自應先查明修繕是否可能?雙方間是否有「租賃物之修繕,由承租人負擔」之約定?苟有此約定,且修繕亦為可能,自應由承租人負擔之(註二)。

但租賃物因「不可歸責」於雙方當事人之事由而「毀損」,致「全部不能」為約定之使用收益者,當事人間之法律關係,因其租賃物是否尚能修繕而異?其租賃物己不能修繕者,依民法第225條第1項、第266條第1項之規定,出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務,承租人亦免其支付租金之義務,租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者,依民法第225條第1項、第266條第1項之規定,在修繕完畢以前,出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務,承租人亦免其支付租金之義務,惟其租賃關係,依民法第430條之規定並不當然消滅,必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕,而出租人於其期限內不為修繕者,承租人始得終止契約,更須承租人為終止契約之意思表示,其租賃關係始歸消滅(註三),則應予注意。


【註解】
註一:臺灣高等法院94年04月26日93年度上易字第1159號民事判決參照。        
註二:實務上,大都約定由出租人負擔之,臺灣高等法院95年10月31日95年度上易字第373號民事判決:「按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。民法第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文。又系爭租約第7條第3款亦約定:『如因天災、地變等不可抗力,或因可歸責於甲方(指A公司)之事由而致租賃物受有損害者,由甲方負責修繕並負擔費用』。…從而,B店依民法第430條規定,請求A公司償還修繕費15萬6,610元…均為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。」、95年05月23日93年度上易字第691號民事判決:「按『租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔』,民法第429條第1項定有明文,又上開店屋租賃契約第11條後段約定:『店屋因自然之損害有修繕必要時,由甲方(即出租人)負責修理』,故依上開法條規定或契約約定,系爭鐵皮屋出租人即被上訴人,應負有提供合於上訴人用益之承載電力較大之營業用電錶。…」參照。
註三:最高法院30 年 01 月 01 日渝上字第345號判例參照。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
承租人還能任意「轉租」房屋嗎? / 洪瑋廷律師
未明定租賃期限之租地建屋契約,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用,原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之(最高法院107年度台上字第843號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施 / 王彥琳
租約長期佔有下公地眷舍之轉讓(租)處理法律問題? / 方承志
【新聞疑義1612】明年起,租屋可遷戶籍? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1611】我不是惡房東 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要 / 楊春吉(故鄉)
民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止(最高法院104年台上字第559號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】倘該部分耕地原非供耕作使用,則縱承租人嗣後未積極利用該土地,亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱不為耕作之情形有別(最高法院104年度臺上字第2327號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】出租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並非無效,所有人得否依不當得利之法律關係,向承租人請求返還占有使用租賃物之利益,應視承租人是否善意而定(最高法院104年度臺上字第2252號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(二)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意