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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】出租人之進出,均須經過承租人租賃的客廳,得否以意思實現推定雙方間有「得轉租予現今次承租人」之約定?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

我租了一整層樓二房一廰的房屋,原本打算與我弟弟一起住,當初房東說跟我一個人簽約就行了,一個月後弟弟在新竹找到新工作就搬走了,我與房東商量可否在找朋友來住因我一個人無法負擔房租,房東也同意。房東就住樓上,後來我朋友搬來幾個月,我有告知房東且先前也與房東處得很好,後來我與房東有些生活上的爭執(因房東對我的生活細節常冷潮熱諷),他想拿這為藉口說我違約, 在契約上有寫明這項條款,然而房東與我和朋友想處已有幾個月,他並沒有聲明需重打契約等內容且允許我們分擔房租,請問若他想以此告我們違約,會成立嗎?我的租賃契約是房東給的,很像是書局買的那種,我後來再次看契約,才發現找不到「若甲方(出租人)欲提早解約」的相關內容,我的租約還有八個月,若房東提早解約趕我走,算是違約嗎?我將一個小櫃子放置在門口附近,但不影響出入,房東私人不喜歡而常常私自移動我的櫃子,請問他有權力這麼做嗎?因她回來會經過我的客廳,我曾要求他脫鞋進入,房東很生氣且惡言相向,請問我有沒有權力要求他呢?


【解析】

按「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」為民法第 443 條定有明文,是承租人經出租人承諾,得將租賃物轉租於他人;又租賃物為房屋,承租人固得將其一部分轉租於他人,但如有反對之約定而仍行轉租者,出租人則得終止契約(註一),從而,本案中的出租人,得否終止契約,自應視出租人「有無經出租人承諾」及「是否有不得或禁止轉租之約定」而定(註二)。

然此項為承諾之意思表示,不以訂立書據為必要(註三),又意思實現亦得推定契約為成立(註四),而本案中的出租人之轉租,即經出租人之同意(縱使出租人對此有爭執,承租人亦無法舉證,但本案出租人之進出,均須經過承租人租賃的客廳,自尚難據以謂「不知承租人有轉租事實」,自得以意思實現推定雙方間有「得轉租予現今次承租人」之約定),本案中的出租人,據以終止契約,自屬無理由;又此時,雙方間租賃關係仍存在,除合意終止或有其他情事因而終止(註五)外,承租人自得在租賃期間屆滿前繼續居住於租賃處。至於出租人得否私自移動承租人的櫃子或承租人要求出租人脫鞋進入?因題意中對於「承租人置放櫃子之位置僅謂門口,但那個門口?是否違反法令?」以及「承租人要求出租人脫鞋進入,是否有其必要?」均未提及,是尚以據以解析,併予敘明。


【註解】
註一:最高法院20年01月01日上字第1196號判例參照。
註二:另本案僅為分租,應非租賃權之讓與,所以不生房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人,出租人自得終止租約(最高法院37年01月01日上字第6886號判例參照)之情形。
註三:最高法院32年01月01日上字第5859號判例參照。
註四:民法第161條:「依習慣或依其事件之性質,承諾無須通知者,在相當時期內,有可認為承諾之事實時,其契約為成立。前項規定,於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者,準用之。」參照。
註五:例如積欠租金之終止等。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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