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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】定期房屋租賃契約書未約定「出租人終止條款」,得否依土地法第100條第1款終止契約收回房屋?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】



【問題】

    假如已簽約一年,契約書沒說明解約條款處理,房東可以請房客搬離嗎?需要什麼程序?房東收回自住或重新建築時,這項房東要收回房屋條件,可以用嗎?


【解析】

    按租賃未約定者,依民法租賃、債編通則、總則之順序補充之;未規定者,依習慣;無習慣者,則依法理(註一)。本案定期房屋租賃契約書即未約定「出租人終止條款」,民法第438條:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」、第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」、第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第447條「出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物;如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,出租人得終止契約。」則有優先於民法債編通則、民法總則、習慣及法理適用之餘地;從而本案,苟符合前開規定者,本案承租人自得終止契約。

    至於土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」,從司法院36 年 06 月 11 日院解字第3489號解釋:「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之,至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用,院解字第三二三八號解釋應予變更。」、最高法院37年01月01 日上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」及臺灣臺北地方法院91年08月16日90年度簡上字第701號民事判決:「再按『租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。』,民法第四百五十條第一項亦有明文。又租賃契約屆滿後,如非 有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合(參諸最高法院三十七年上字第七七二九號判例要旨)。」觀之,係「僅適用不定期租賃」,至於定期租賃則不適用。從而,本案出租人自不得依土地法第100條第1款之規定,終止契約再收回房屋。


【註解】
註一:民法第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理
」、最高法院21年01月01日上字第3253號判例:「民事法律所未規定者方依習慣,承租人未得出租人承諾,將租賃物全部轉租於他人者,出租人得終止契約,法律既有明文規定,當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、17年01月01日上字第613號判例:「習慣法之成立,須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎。」參照。

 

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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