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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】得否將出租人須修繕之項目,於租賃書面契約內例示之?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    除了民法第429條、第430條,有沒有更具體明白說明燈等消耗品仍是原則上由房東負責修繕的規定?雖不曉得燈會不會常壞,想還是在合約上簽明由房東負責,到時後看情況再看要不要向房東報帳?


【解析】

    按「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」「出租人之修繕義務,在使承租人就租賃物能為約定之使用收益,如承租人就租賃物以外有所增設時,該增設物即不在出租人修繕義務範圍。」分別為第429條第1項定有明文及最高法院63年01月21日台上字第99號著有判例,是租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔;惟出租人之修繕義務,在使承租人就租賃物能為約定之使用收益,如承租人就租賃物以外有所增設時,該增設物即不在出租人修繕義務範圍。換言之,雙方當然可以約定租賃物之修繕,由出租人負擔,亦可以將出租人須修繕之項目於租賃書面契約內例示之(例如修繕項目為1.……。2.燈等消耗品。3.其他應修繕之項目。),惟仍以使承租人就租賃物能為約定之使用收益者為限。另有關回復原狀之爭議,實務上,亦常發生(註一),本文亦建議,除交屋現狀拍照為證外,也應將回復原狀定義清楚(註二),以杜爭議。


【註解】
註一:台灣台北地方法院台北簡易庭92年10月17日91年度北簡字第21770號宣示判決筆錄:「按依被上訴人間之租賃契約第五條第五款固均約定:『房屋有改裝設施之必要,乙方於交還房屋時並應負責回復原狀,…』,惟所稱回復原狀應指『房屋有改裝設施』之部分回復至『出租前未改裝時之狀態』而言,至其『自然之折舊』應不在回復之內,故回復費用中有關回復所需材料應否依終止租賃之時間,扣除折舊之差額,非無斟酌之餘地,最高法院八十九年度台上字第五十八號著有判決。查本件在原告對於系爭房屋原狀舉證困難之情況,再加上應由被告負責回復原狀之修繕支出,亦有扣除折舊耗損之問題,如此將使本件兩造回復原狀之紛爭,陷入難以解決之境地。為了利於紛爭之解決,減少兩造訟爭之勞費,本件宜適用衡平原理,在兩造不爭的範圍之外,適度的調整兩造之權利義務關係。查本件被告對於應負擔原告主張右開 、 、 、 等修繕項目之費用共計十九萬九千六百三十元部分,並不爭執;且陳稱在此範圍之外,於總數二十五萬元為限,願意支付(見本件九十二年十月一日言詞辯論筆錄第二頁),其數額考量原告主張之各項修繕支出,扣除被告非應負擔部分,再參考折舊及耗損情形,應屬相當,符合被告履行回復原狀之必要程度。是以原告在此範圍之主張,應屬可採,堪信為實。超逾此範圍之請求,核屬無據,不應准許。」等參照。
註二:例如所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至「出租前未改裝時之狀態」而言,其「自然之折舊」不在回復之內。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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