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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】流理檯及瓦斯爐壞了整組換新,房東可以調整租金嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    我們已經簽了約說好在9月初就要搬去新家,由於簽約時房東不在國內,所以相關事宜皆由房東的哥哥處理。因為是比較舊的公寓所以流理檯跟瓦斯爐都壞了,房東的哥哥就把它整組換新,但等到房東回來卻說是我們要求換新的,說要漲房租而且態度極差,請問遇到這種是我們應該怎麼辦?


【解析】

    按租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(註一),不以有所有權及訂立書面為其必要(註二),契約成立後,出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態(註三)。又租金乃使用收益租賃物之對價,其調整,除合意或依民法第 442 條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」、第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」為之外,出租人自不得逕行調整。本案,「流理檯跟瓦斯爐」苟係約定之租賃物範圍,其壞了,出租人自應自行修繕,將合於所約定使用收益之租賃物,交付予承租人,出租人除合意或依民法第 442 條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」、第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」調整租金外,也不得逕行調整租金;本案承租人,除有其他債務不履行情事因而終止契約外,自得於租賃期間居住於租賃處。至於本案出租人與其哥哥間因委任所生之損害,與本案承租人無涉,併予敘明。


【註解】
註一:最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。
註二:最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。
註三:民法第 423 條參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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