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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【房地產租賃法律問題】提前終約,得否請求返還溢繳租金?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    我是一個成年的大學生,在暑假前與另外4名室友合租一層住家,格局為4房一廳一廚,整層的價格是 17000 元/月,合租各分配的價格是我們根據房間大小分配的,我那間的價格被分配為 4350 元/月,依照企約內容一次付清『半年』並繳交『2個月』的押金,所以我匯了35000元到房東給的指定帳號,其他的室友也依照房間的大小被分配到其他價格,也依序匯到房東的指定帳戶,簽屬契約的人為我另外2名室友,一位為簽署人,一位為保證人,因為某些因素無法入住那邊必須違約,我都還沒進去住過,合約生效的正式日期已經過了一個月,我現在違約的話我還能拿回部分的房租嗎?那又該如何拿呢?


【解析】

    按租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(註一),不以有所有權及訂立書面為其必要(註二)。契約成立後,除「承租人有先為給付義務而未對待給付」或「拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法」(註三)外,即應依約支付租金(註四),苟未依期支付租金,自屬給付遲延,出租人自得定相當期限,催告承租人支付租金(註五),進而終止契約(註六);但承租人苟業依約支付租金,惟因歸責於自己之事由,而須依約提前終止契約,自應依約支付違約金(註七)及負擔其他因租賃債務不履行所生之損害(註八)。然承租人先給付予出租人但租賃關係消滅後次一期之金錢,於租賃關係消滅後,對於出租人而言,即屬「雖有法律上之原因,而其後已不存在者」,承租人自得依民法第179條以下之規定,向出租人請求返還該不當利得。本案,承租人係因歸責於自己之事由,而須依約提前終止契約,自應依約支付違約金及負擔其他因租賃債務不履行所生之損害,並依民法第179條以下之規定,向出租人請求返還該不當利得(即先給付予出租人但租賃關係消滅後次一期之金錢),實務上,承租人依民法第179條以下之規定,請求返還溢繳租金者,臺灣臺北地方法院94年03月01日93年度簡上字第690號民事判決可資參照。


【註解】
註一:最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。
註二:最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。
註三:民法第264條:「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。」參照。
註四:民法第439條:「承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。」參照。
註五:民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約」參照。
註六:但租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前開之規定,終止契約(民法第440條第2項參照)。
註七:民法第250條:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。另違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金,其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的,確保債權效力所定之強制罰,於債務不履行時,債權人除得請求支付違約金外,並得請求履行債務,或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者,應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類,則依民法第250條第2項規定,視為賠償性違約金(最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照),亦應注意。
註八:最高法院83年08月17日台上字第2108號判例:「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行,在租賃關係消滅前,出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅,承租人且無租賃債務不履行之情事,從而其請求出租人返還押租金,自為法之所許。」參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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