設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:212726 瀏覽總數:563139280
文章總數:212726 瀏覽總數:563139281
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



《今日看新聞學法律第4則~租到凶宅,怎麼辦》
《今日看新聞學法律第3則~田門町目前租金行情及契約自由》
【林蕙瑛專欄】在約會時多溝通彼此的價值觀與人生哲學
雙標讓社會陷入鬥爭
加班費可以用其他津貼代替嗎?
《今日看新聞學法律第2則~營養午餐禁用美豬》
《今日看新聞學法律第1則~緩起訴及撤銷緩起訴》
《今日看新聞學法律第4則~國家賠償與行使公權力》
政府講證據,人民才信服
《今日看新聞學法律第1則~悔婚及其賠償》
《今日看新聞學法律第2則~扶養》
《今日看新聞學法律第3則~停車位被侵奪、分管契約》
《今日看新聞學法律~自主控制個人資料之資訊隱私權等》
《今日看新聞學法律第2則~國王與國王一書爭議及受教育權》
《今日看新聞學法律第1則~成立公用地役關係之既成道路》
美豬進口,法治亂象叢生?
《今日看新聞學法律第3則~勞保年金改革與溯及既往、信賴保護》
《今日看新聞學法律第1則~如何成立管委會》
《今日看新聞學法律第2則~罪刑相當原則及酒駕撒銷假釋》

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 祭祀公業專欄

【祭祀公業裁判選輯15】基地租賃之終止、調整租金之始點、租金提存、將來給付之訴、新攻擊防禦方法等

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【摘要】

一、基地租賃之出租人,以承租人積欠租金額達二年以上為原因,終止租賃契約,仍應先定相當期限催告承租人支付租金,必承租人於其期限內不為支付者,始得終止租賃契約。查系爭租約為不定期租賃契約,祭祀公業未先定相當期限催告,逕以劉○英以次四人積欠租金達二年為由,於九十七年一月二十六日以存證信函表示終止系爭契約,該終止租賃契約之意思表示並不生效力,祭祀公業依土地法第一百十四條第六款、第七款規定終止租約,仍無足取。

二、房屋或土地出租人,訴請增加租金,如起訴前之租金未按原約定租額付清,法院准許增加之判決,得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者,即不得溯及請求調整。

三、第三審法院,應以原審判決確定之事實為判決基礎,民事訴訟法第四百七十六條第一項定有明文,故在第三審不得提起新攻擊防禦方法。查祭祀公業起訴時原主張張○田等人未得同意於系爭土地建造系爭建物,分別將附圖H、G、E、F建物出租(見一審卷(一)五頁),於本院始主張上開H、G、E、F僅係鐵皮棚架,並非建物,劉○英以次四人非出租建物而係出租土地云云,核屬新防禦方法,本院依法不得斟酌。


【最高法院一○○年度台上字第六號民事判決】

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,以:系爭土地屬祭祀公業所有,劉○英以次四人在系爭土地上,搭蓋系爭建物,並占用系爭空地,並將附圖A、B、C、G、E及F建物依序出租與被上訴人等情,為兩造所不爭,已堪信為真實。

查祭祀公業曾以張○田、張○峰無權占用系爭土地上建造系爭建物,並占有系爭空地,且將系爭建物部分出租訴外人林○志等人為由,訴請張○田、張○峰拆屋還地及承租人自地上房屋遷出(下稱拆屋還地事件),經台灣台南地方法院(下稱台南地院)九十年度重訴字第二九○號判決,以:張○田、張○峰就系爭土地與祭祀公業間有租賃關係存在,承租人向其等承租地上房屋,非無權占有為由,駁回祭祀公業之訴,祭祀公業提起上訴,經原法院九十六年度重上更(二)字第一三號判決及本院九十六年度台上字第二八二七號裁定駁回確定。

祭祀公業再依租賃關係請求張○田、張○峰給付自九十一年五月十三日起至九十七年一月二十五日止之租金(下稱給付租金事件),經台南地院九十五年度訴字第九三○號判決,以:張○田、張○峰辯稱系爭土地每年之租金額為三千元,尚屬合理,其等已就九十年起至九十七年止之租金,按每年三千元計算依法提存,並未積欠租金為由,駁回祭祀公業之訴,祭祀公業提起上訴,經原法院九十七年度上字第一四二號判決及本院九十八年度台上字第四六七號裁定駁回確定。

上開給付租金確定判決認定系爭租賃契約之租賃標的,包括系爭建物坐落基地及系爭空地,上開拆屋還地事件確定判決認定系爭租賃契約為租用基地建築房屋之契約。祭祀公業未提出足以推翻上開確定判決之新訴訟資料,上開確定判決所為認定,於祭祀公業與劉○英以次四人間已生爭點效。祭祀公業主張系爭租約約定租地建屋範圍僅包括附圖C及D建物坐落之基地,其餘土地仍屬耕地租約云云,不足採信。系爭租約既為基地租賃契約,祭祀公業自不得以劉○英以次四人違法轉租耕地及欠繳耕地地租,依土地法第一百十四條第六款、第七款規定終止系爭租約。

又劉○英以次四人係將建物出租予被上訴人,為祭祀公業所不爭執,祭祀公業主張劉○英以次四人違法轉租基地,未能舉證證明,其依土地法第一百零三條第三款規定終止租約,亦有未合。

又基地租賃之出租人,以承租人積欠租金額達二年以上為原因,終止租賃契約,仍應先定相當期限催告承租人支付租金,必承租人於其期限內不為支付者,始得終止租賃契約。查系爭租約為不定期租賃契約,祭祀公業未先定相當期限催告,逕以劉○英以次四人積欠租金達二年為由,於九十七年一月二十六日以存證信函表示終止系爭契約,該終止租賃契約之意思表示並不生效力,祭祀公業依土地法第一百十四條第六款、第七款規定終止租約,仍無足取。

系爭租約既仍有效存在,劉○英以次四人依租賃契約自有權占有系爭土地,被上訴人分別就附圖A、B、C、E與F、G建物,與劉○英以次四人訂有房屋租賃契約,更非無權占有。

又房屋或土地出租人,訴請增加租金,如起訴前之租金未按原約定租額付清,法院准許增加之判決,得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者,即不得溯及請求調整。查張○田、張○峰最後一年度即七十四年度之租金收據載稱七十四年度「上期」田租甘藷一千零四十八斤,每百斤一百三十二元,共一千三百八十三元,依此推算,每年租金應為二千七百六十六元,系爭土地地目田,位於台南市○○區○○路兩側,交通便利,商店多家鄰近,系爭建物除供劉○英以次四人自住,並分別以月租二千元或二千五百元出租予被上訴人外,另有部分空房閒置,由系爭土地所在位置及利用現況觀之,其交通便利,居住生活機能完整,得從事商業活動,與締結租賃契約當時之情形已有變更,此項變更顯非訂約當時所得預見,祭祀公業依情事變更原則,請求法院為增加承租人給付之判決,洵無不合,其請求調整租金之意思表示於九十七年十二月十日到達劉○英以次四人,調整租金之始點,應自九十七年十二月十日起算。

再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定,城市地方房屋基地之租金,以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。審酌系爭土地之價值、附近繁榮之狀況及劉○英以次四人使用系爭土地等情,認以系爭土地九十六年申報地價年息百分之五即如原判決附表所示以每年十九萬四千零十七元始為公允。
另系爭土地目前既仍由劉○英以次四人承租使用中,其等即負有給付租金之責
,則祭祀公業依民事訴訟法第二百四十六條規定,提起將來給付之訴,請求該四人按年給付至系爭租約終止日止之租金,亦屬有據。

因劉○英以次四人已於九十七年二月五日向法院提存九十一年至九十七年止之租金二萬一千元,所提存之金額尚能給付至九十七年十二月十二日為止。且依劉○英以次四人提出之租金收據記載,系爭租約係約定每年二次,分上、下二期支付租金,其等應每半年支付租金一次,足見祭祀公業訴請劉○英以次四人一年支付一次,依民法第四百三十九條規定,自無不可。

從而,祭祀公業據以請求劉○英以次四人及被上訴人如上述之先位聲明,即非有據;另請求劉○英以次四人如上述之人備位聲明,則無不合,為其心證之所由得,並說明上訴人其餘主張、抗辯與舉證,無一一論述之必要,因而維持第一審所為祭祀公業先位之訴及劉美英以次四人上開備位之訴各為敗訴之判決,分別駁回其上訴。查原判決認系爭土地現況與系爭租約成立時已有變更,准祭祀公業依情事變更原則為增加租金判決(見原判決第十五頁),殊無就當事人未主張之法律關係為裁判之違法。

至原判決關於祭祀公業「本於民法第四百四十二條及同法第二百二十七條之二規定,合併提起本件訴訟請求裁判調整租金」之論述(見原判決第十八頁),核係贅述,與判決結果並不生影響。原審本於上述理由因而為上訴人各為不利之論斷,經核於法洵無違背。上訴意旨,各泛就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使,暨其他贅述或與判決基礎無涉之理由,指摘原判決不當,聲明廢棄,均無理由。

又第三審法院,應以原審判決確定之事實為判決基礎,民事訴訟法第四百七十六條第一項定有明文,故在第三審不得提起新攻擊防禦方法。查祭祀公業起訴時原主張張○田等人未得同意於系爭土地建造系爭建物,分別將附圖H、G、E、F建物出租(見一審卷(一)五頁),於本院始主張上開H、G、E、F僅係鐵皮棚架,並非建物,劉○英以次四人非出租建物而係出租土地云云,核屬新防禦方法,本院依法不得斟酌,附此敘明。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品:
1.老公的情書:與老公故鄉合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著,100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄;植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-採購very易、新聞時事之法律分析(民事與房地產篇)、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析(契約法)、新聞時事之法律分析(行政法)等課程。
4.台灣教育網(http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4)-契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師(新北市政府推薦,受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
於祭祀公業條例施行前已存在之祭祀公業,有關繼承取得祭祀公業派下權之資格認定,於祭祀公業之規約有規定者,應優先依該規定決之;祭祀公業無規約或規約未規定者,則應依民事習慣定之(最高法院107年度台上字第1503號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立,其設立方法,習慣上有鬮分字與合約字二種,前者係分割遺產或家產之際,抽出財產之一部而設立;後者係早已分財異居之子孫,提供其私人財產而設立,依此方法設立時,須作成合約字,並由捐資人連署(最高法院107年度台上字第1141號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
爭祭祀公業派下員持另案確定判決為執行名義,對於祭祀公業聲請強制執行而受領系爭房份金及分配金,是否為不當得利?(最高法院106年度台上字第1505號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
祭祀公業派下員身分,已非傳統男系且同姓同宗之思維,現今以變姓手術成為男子或改姓後取得派下權者,所在多有,故是否取得派下員身分,尚須視個案情形審酌認定(臺灣高等法院臺中分院106年度上字第161號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
養子女得否為祭祀公業之派下員?(最高法院104年度台上字第2411號民事判決)  / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
祭祀公業條例施行後,我國社會傳統遺妻替代死亡一方盡其孝道,且共同承擔祭祀祖先責任,向為美德為人頌揚,本於法倫理性,自應認該遺妻為本條例第五條所稱之「繼承人」,而得繼承派下權,且不以無直系血親卑親屬為限(最高法院105年度台上字第2268號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
請求確認派下權存在等事件(最高法院105年度台上字第291號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
於祭祀公業原管理人之任期屆滿,新管理人未就任前,為維護祭祀公業全體派下員之權益及促進土地利用與增進公共利益,自可類推適用公司法第195條第2項前段之規定,認管理人仍得繼續執行必要事務之處理,俾使祭祀公業之事務得以順利運作(最高法院105年度台抗字第593號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
台灣習俗有由享祀者自己設立成立信託公業,享祀者以遺言將財產委託親族為自己及自己祖先祭祀,如屬此類型之祭祀公業者,即無派下而僅有受託為祭祀之人(最高法院106年度台上字第51號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
原則上當派下員無男性繼承人時,則女性繼承人或其所生男子得為派下員;但派下員有男性繼承人時,女子、養女、贅婿例外地經上開比例派下員同意時,亦得為派下員(臺灣高等法院105年度上更(一)字第12號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》帳款催收法律實務:債務人脫產因應篇 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》企業簽訂契約技巧與債權確保 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》網路購物契約問題研析 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》如何保障租屋權益 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(十三)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意