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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 祭祀公業專欄

【祭祀公業裁判選輯24】請求塗銷地上權登記等

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【摘要】

依三十五年十月二日發布施行之土地登記規則第十七條、同規則第三十二條第一項規定、前台灣省政府於三十八年十一月十日訂頒之台灣省各縣市辦理單獨申請地上權設定登記應行注意事項第一點之規定,權利人欲單獨申請為地上權之設定登記,得陳明不能覓致義務人為共同申請登記之理由,填具保證書;並於證明土地之租賃或地上權設定契約之存在等登記原因文件或土地權利書狀不能提出時,提出鄉鎮保長或四鄰或店舖之保證書為已足,不以提出權利人與義務人間有以口頭或書面訂立租賃或地上權契約之證據,或除權利人外應由鄰里長或其他第三人蓋章之「他項權利登記聲請書」為必要。


【最高法院九十九年度台上字第一五二九號民事判決】

【原審】
原審就上訴人應分別塗銷附表一編號二、三之地上權登記,及自附圖所示C、A部分房屋遷出並拆屋還地等部分,廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決,改判如其聲明,無非以:依三十五年十月二日施行之土地登記規則第十七條後段、第三十二條第一項之規定,地上權人欲單獨聲(申)請登記,必須提出鄉鎮保長或四鄰、店舖之保證書,用以證明地上權存在之事實及原文件不能提出之實情。
查○中、石○俊於三十八年間各向台北縣政府提出之「他項權利登記聲請書」,均僅有本人蓋章,並無鄰里長或其他第三人蓋章,亦無土地所有權人即被上訴人出具之書面資料,無證據證明其二人各與被上訴人間於日據時期有以口頭或書面訂立租賃或地上權契約。
○中雖提出由里長林○順、鄰長林○泉、四鄰戶長石○俊、王陳○罕具名之「家屋登記保證書」,保證原因:「業主不提出證件致不能設定地上權」,保證事項載明:「地上權人○中所有家屋壹棟建築在其地上之事實」;石○俊提出由里長林○順、鄰長林○泉、四鄰戶長○中、王陳○罕具名之「土地登記保證書」,保證原因:「為此土地所有者住在台北不能取其權利書狀以致不能設定地上權」,保證事項載明:「一本建物確實被保證人所有;二確有向土地所有者承租基地」,惟○中與石○俊互為保證,未經被上訴人之同意,其等又無不能取得權利書狀之原因,系爭地上權之設定應屬其二人片面設定。
丙○○之前手○中,石○德、乙○○之前手石○俊單獨申請地上權之設定登記時,係主張與被上訴人間有土地租賃或地上權契約,核與時效取得地上權係以「無權占有」為前提之情形不符;縱令上訴人符合時效取得地上權之要件,要僅取得地上權之登記請求權而已,於為登記前尚不足以對抗土地所有權人。
上訴人抗辯被上訴人未於系爭地上權登記公告期滿前異議,此項地上權登記即屬合法,伊又已時效取得地上權云云,均無足採。被上訴人訴請塗銷地上權,乃其權利之正當行使,無違誠信原則。
是附表二編號三、四之地上權係由○中、石○俊單獨申請設定,因申請時未提出各與被上訴人間有以口頭或書面訂立租賃或地上權契約之證據,其二人單獨申請設定地上權登記有無效情事,各該地上權之後手即上訴人自無從受讓系爭地上權。
被上訴人基於所有權之作用,請求丁○○等六人辦理地上權繼承登記後,丙○○、丁○○等六人及乙○○應分別塗銷附表一編號二、三之地上權登記,核屬有據。
又莊○錫向被上訴人承租三○、三○之一二號部分土地,石○德與乙○○為同胞兄弟,由石○德出面、乙○○擔任連帶保證人,向被上訴人承租三○之二號部分土地,均訂有土地租用契約書,約定租期均為六十九年一月一日至同年十二月三十一日;被上訴人業於同年十二月二十日發函通知莊○錫、石○德及乙○○,表明終止租賃關係並請交還土地,已預為表示反對繼續租賃契約之意思,迨租期屆滿亦表明拒收租金之意,難認被上訴人與莊○錫、石○德間另有不定期租賃關係。
至附圖C部分之開蘭路一七六號房屋原為莊○錫所有,現為丙○○所有;A部分之開蘭路一七○號房屋原為石○德、乙○○共有,石○德之共有權已由丁○○等六人繼承,上訴人復未舉證證明占有使用系爭土地有何正當權源,自屬無權占有。從而被上訴人本於所有權人之地位,請求丙○○應將一七六號房屋遷出及拆除房屋,將三○之一二號土地交還伊、三○號土地交還予伊及其他共有人,暨丁○○等六人及乙○○應將一七○號房屋遷出及拆屋還地予伊,均應准許等詞,為其判斷之基礎。

【最高法院】
惟按三十五年十月二日發布施行之土地登記規則第十七條規定:「登記,應由權利人及義務人共同聲請之。權利人如因特殊情形,不能覓致義務人共同聲請登記時,得由權利人陳明理由,填具保證書,呈請單獨聲請登記」、同規則第三十二條第一項規定:「證明登記原因文件或土地權利書狀不能提出時,應取具鄉鎮保長或四鄰或店舖之保證書」,前台灣省政府於三十八年十一月十日訂頒之台灣省各縣市辦理單獨申請地上權設定登記應行注意事項第一點規定:「本省各縣市辦理地上權設定登記時,如建物基地使用人已向基地所有權人訂有口頭或書面之合法租賃契約或地上權契約,而基地所有人拒不履行共同申請者,使用人可陳明不能覓致義務人共同申請登記理由,... 依照土地登記規則第十七條第二項規定,單獨申請登記」。
準此,權利人欲單獨申請為地上權之設定登記,得陳明不能覓致義務人為共同申請登記之理由,填具保證書;並於證明土地之租賃或地上權設定契約之存在等登記原因文件或土地權利書狀不能提出時,提出鄉鎮保長或四鄰或店舖之保證書為已足,不以提出權利人與義務人間有以口頭或書面訂立租賃或地上權契約之證據,或除權利人外應由鄰里長或其他第三人蓋章之「他項權利登記聲請書」為必要。
本件觀之卷附○中提出由里長、鄰長、四鄰具名之「家屋登記保證書」,其保證原因載明:「業主不提出證件致不能設定地上權」;石○俊於三十八年十一月四日提出由里長、鄰長、四鄰具名之「土地登記保證書」,其保證事項載明:「二確有向土地所有者承租基地」各等語(一審一卷四一、五二頁),倘該保證書係依公定表格所填載出具,上訴人丙○○之前手莊中、其餘上訴人之前手石長俊又依當時有效適用之土地登記規則之規定,檢具鄰里長保證書申請登記,地政機關於三十九年九月一日均准予辦理設定登記,其登記得否遽認為無效而有塗銷之原因,即有再酌之餘地。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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