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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

【新聞疑義866】房仲業務9點後找陌生客戶將挨罰?!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

有部分民眾常在9點過後準備就寢前,房仲業務到家門口按鈴詢問「要不要賣房」,更甚者一週會碰上好幾次,相當困擾。因此,房仲業者推出自律條款,要求業務在晚上9點過後禁止陌生拜訪,違反者將罰6萬至30萬元。 聯合報採訪不動產仲介經紀工會全國聯合會理事長李同榮,表示這項新條款將呈報內政部備查,預計最快明年1月即可執行。 房仲為開發客戶,常使用網路取得謄本資料,並在民眾下班休息的晚上,上門按電鈴,詢問是否有售屋需求,如頻率密集,可能一週內會遇上好幾名不同的房仲,甚至在晚上10點多前來。李同榮表示,過去房仲業者自律規範,未限制陌生拜訪時段,公會決議納入「九點條款」,如有房仲違反且屬實,地政機關即可以「不動產經紀業管理條例」開罰(NOWnews  101年9月28報導:房仲公會訂「九點條款」 業務9點後找陌生客戶將挨罰)。


【疑義】

按「能自律者,自律為之;不能自律者,他律始介入。」與平等原則「等者,等之;不等者,不等之」之精神相符,也與比例原則中的「損害最小原則」相契合,自宜從之。

是不動產經紀業管理條例第7條:「(第1項)經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營業,並應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管機關廢止其許可。但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三個月為限。(第2項)前項經紀業得視業務性質並經主管機關核准後,分別組織仲介經紀業或代銷經紀業同業公會或其全國聯合會。(第3項)第一項經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金,超過一定金額者,得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。(第4項)前項應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法,由中央主管機關定之。(第5項)經紀業除依第三項規定繳存營業保證金外,並得向第二項全國聯合會申請增加金額繳存或以金融機構提供保證函擔保之。(第6項)第二項全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查。」明定「全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查」,先以自律為之,自值得贊同。

另為收其效,不動產經紀業管理條例第29條也規定「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:…三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。…」,似無不妥,惟違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節,也有重大與輕微之分,而行政罰法第19條:「違反行政法上義務應受法定最高額新臺幣三千元以下罰鍰之處罰,其情節輕微,認以不處罰為適當者,得免予處罰。前項情形,得對違反行政法上義務者施以糾正或勸導,並作成紀錄,命其簽名。」僅在「應受法定最高額新臺幣三千元以下罰鍰之處罰」有其適用,違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範,須處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,自不得適用。

值此之時,依現行規定,似乎也只能依行政罰法第18條:「裁處罰鍰,應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益,並得考量受處罰者之資力。…依本法規定減輕處罰時,裁處之罰鍰不得逾法定罰鍰最高額之二分之一,亦不得低於法定罰鍰最低額之二分之一;同時有免除處罰之規定者,不得逾法定罰鍰最高額之三分之一,亦不得低於法定罰鍰最低額之三分之一。但法律或自治條例另有規定者,不在此限。…」,但很可惜的是行政罰法第18條係規定「依本法規定減輕處罰時」,至於行政罰法第18條第1項乃規定「裁處罰鍰時,應審酌之因素」,並非規定「得減輕處罰」,加上,行政罰法第9條第2項:「十四歲以上未滿十八歲人之行為,得減輕處罰。」乃以「年齡」來區分「得減輕處罰」之要件,行政罰法第9條第3項、第4項:「行為時因精神障礙或其他心智缺陷,致不能辨識其行為違法或欠缺依其辨識而行為之能力者,不予處罰。行為時因前項之原因,致其辨識行為違法或依其辨識而行為之能力,顯著減低者,得減輕處罰。」,與違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節是否重大無涉,違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益,並得考量受處罰者之資力。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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