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【新聞疑義946】房仲公會訂「九點條款」!不動產說明書,將詳列嫌惡設施!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

為了搶業績,房屋仲介經紀人夜間以電訪或到府拜訪等方式,形成擾民,將被處以六萬至卅萬元罰金。這項新制最快今年底、明年初實施。不動產仲介公會全聯會理事長李同榮昨日指出,公會自訂的不動產經紀業倫理規範已列入晚間九時後,經紀人若為開發案源等事項做出擾民行為,依不動產經紀業管理條例,可處一定金額罰金,全案已報內政部,待核定後就可實施。「不動產經紀業倫理規範由仲介公會自訂,公會會有此舉,主要為爭取二類謄本繼續開放仲介查詢。」內政部地政司官員指出,近年地方政府不斷反應,二類謄本開放查詢讓仲介掌握資料後,時有發生擾民事件。為此仲介業提出自律方案,爭取保留查詢機會。但仲介自訂的倫理規範及實施審議方式是否能說服地方政府認同,還須討論,近期地政司將邀請地方政府會商決定。另外,地政司證實,正研訂委託承購契約書。現今只有委賣要簽委賣契約書,未來委買也將須簽署契約,並以保證金取代民間現行盛行的斡旋金。地政司也將明訂保證金額度與未來交易衍生爭議時,可沒收的金額也將設限。不動產說明書則將納入嫌惡設施條件,若仲介或屋主不據實填寫,造成買方損失,買方可要求解約或賠償(中國時報101年11月28日報導:房仲夜間擾民行銷 最高罰30萬)。


【疑義】

有關房仲公會訂「九點條款」此部分,業在【新聞疑義866】房仲公會訂「九點條款」,業務9點後找陌生客戶,將挨罰!(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=188887&article_id=109797http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/09/28/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9866%e3%80%91%e6%88%bf%e4%bb%b2%e5%85%ac%e6%9c%83%e8%a8%82%e3%80%8c%e4%b9%9d%e9%bb%9e%e6%a2%9d%e6%ac%be%e3%80%8d%ef%bc%8c%e6%a5%ad%e5%8b%999%e9%bb%9e/)一文中提及:「

【新聞】

有部分民眾常在9點過後準備就寢前,房仲業務到家門口按鈴詢問「要不要賣房」,更甚者一週會碰上好幾次,相當困擾。因此,房仲業者推出自律條款,要求業務在晚上9點過後禁止陌生拜訪,違反者將罰6萬至30萬元。聯合報採訪不動產仲介經紀工會全國聯合會理事長李同榮,表示這項新條款將呈報內政部備查,預計最快明年1月即可執行。房仲為開發客戶,常使用網路取得謄本資料,並在民眾下班休息的晚上,上門按電鈴,詢問是否有售屋需求,如頻率密集,可能一週內會遇上好幾名不同的房仲,甚至在晚上10點多前來。李同榮表示,過去房仲業者自律規範,未限制陌生拜訪時段,公會決議納入「九點條款」,如有房仲違反且屬實,地政機關即可以「不動產經紀業管理條例」開罰(NOWnews  101年9月28報導:房仲公會訂「九點條款」 業務9點後找陌生客戶將挨罰)。


【疑義】

按「能自律者,自律為之;不能自律者,他律始介入。」與平等原則「等者,等之;不等者,不等之」之精神相符,也與比例原則中的「損害最小原則」相契合,自宜從之。

是不動產經紀業管理條例第7條:「(第1項)經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營業,並應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管機關廢止其許可。但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三個月為限。(第2項)前項經紀業得視業務性質並經主管機關核准後,分別組織仲介經紀業或代銷經紀業同業公會或其全國聯合會。(第3項)第一項經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金,超過一定金額者,得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。(第4項)前項應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法,由中央主管機關定之。(第5項)經紀業除依第三項規定繳存營業保證金外,並得向第二項全國聯合會申請增加金額繳存或以金融機構提供保證函擔保之。(第6項)第二項全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查。」明定「全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查」,先以自律為之,自值得贊同(房仲公會訂「九點條款」,亦屬避免擾民之做法,而且係先自律,值得贊同)。

另為收其效,不動產經紀業管理條例第29條也規定「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:…三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。…」,似無不妥,惟違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節,也有重大與輕微之分,而行政罰法第19條:「違反行政法上義務應受法定最高額新臺幣三千元以下罰鍰之處罰,其情節輕微,認以不處罰為適當者,得免予處罰。前項情形,得對違反行政法上義務者施以糾正或勸導,並作成紀錄,命其簽名。」僅在「應受法定最高額新臺幣三千元以下罰鍰之處罰」有其適用,違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範,須處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,自不得適用。

值此之時,依現行規定,似乎也只能依行政罰法第18條:「裁處罰鍰,應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益,並得考量受處罰者之資力。…依本法規定減輕處罰時,裁處之罰鍰不得逾法定罰鍰最高額之二分之一,亦不得低於法定罰鍰最低額之二分之一;同時有免除處罰之規定者,不得逾法定罰鍰最高額之三分之一,亦不得低於法定罰鍰最低額之三分之一。但法律或自治條例另有規定者,不在此限。…」,但很可惜的是行政罰法第18條係規定「依本法規定減輕處罰時」,至於行政罰法第18條第1項乃規定「裁處罰鍰時,應審酌之因素」,並非規定「得減輕處罰」,加上,行政罰法第9條第2項:「十四歲以上未滿十八歲人之行為,得減輕處罰。」乃以「年齡」來區分「得減輕處罰」之要件,行政罰法第9條第3項、第4項:「行為時因精神障礙或其他心智缺陷,致不能辨識其行為違法或欠缺依其辨識而行為之能力者,不予處罰。行為時因前項之原因,致其辨識行為違法或依其辨識而行為之能力,顯著減低者,得減輕處罰。」則係以「行為時因精神障礙或其他心智缺陷,致其辨識行為違法或依其辨識而行為之能力,顯著減低者」為其要件,與違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節是否重大無涉,是值此之時,依現行規定,似乎難解。

為使實際裁罰情形,符合比例原則及平符原則,本文爰認為應有修正動產經紀業管理條例第29條:「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:…三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。…」之必要。」。

又有關不動產說明書,將詳列嫌惡設施部分,也於【新聞疑義723】不動產說明書,將詳列嫌惡設施?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=183151&article_id=105430http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/03/26/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9723%e3%80%91%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a2%e8%aa%aa%e6%98%8e%e6%9b%b8%ef%bc%8c%e5%b0%87%e8%a9%b3%e5%88%97%e5%ab%8c%e6%83%a1%e8%a8%ad%e6%96%bd%ef%bc%9f/)一文中提及:「

【新聞】

藝人周杰倫母親購買豪宅後卻發現窗外面對亂葬崗,怒控建商事前未告知,類似買房糾紛愈來愈多,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施。政府規定房仲業者接受賣房委託後,須製作不動產說明書揭露房地產各項資訊,以確保消費者權益,此說明書也是日後買方發現房屋瑕疵,據以請求賣方負起責任的依據。永慶房屋法務經理吳○學表示,說明書應記載事項卻沒記載,依法可罰業者6到30萬元。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李○榮表示,去年9月,監察院以房仲業買賣房屋,最高收取6%的服務費實在太高為由糾正內政部,為爭取維持服務費上限,業者提出改善房屋交易品質方案。此次不動產說明書修正項目,包括須詳述土地與成屋的權利種類及使用管理狀況,如有無查封、假扣押,出租或占用,及社區管理委員會有無運作、住戶有無欠繳管理費。在建物的瑕疵資訊揭露上,除原本的是否為海砂屋、輻射屋、危險建築,有無漏滲水、違建、禁限建、發生過火災等災害外,全聯會還增列屋主持有期間是否發生過兇殺案或自殺案;建物半徑50公尺內,是否有加油站、變電所、高壓電塔、瓦斯行、殯儀館、葬儀社、垃圾場、焚化廠、墓園等嫌惡設施。李○榮說,除一般認知的嫌惡設施,公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入,例如有爭議性的名人住所,像前總統陳水扁的住家,或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。內政部地政司表示,區位條件會影響房產價格,本應詳述,假使業者願意加強,政府樂觀其成,但地政司也強調,服務品質本來就要提升,與調降服務費上限是兩碼子事,應分開處理。房仲公會要求業者詳列建物附近的嫌惡設施,學者與業者多認為,這將有助減少房屋交易糾紛。學者建議,嫌惡設施的認定應以廣泛認同為主,會影響身心健康的嫌惡設施一定要詳述,其他則充分告知(中央廣播電台101年3月25日報導:賣屋須列嫌惡設施報部後實施)。


【疑義】

按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點(註一)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

所以,當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施,本文自予以贊同。

惟人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之。」。
是本文就不再多說,只提醒如下。

一、不動產經紀業管理條例第7條明定「全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查」,先以自律為之,自值得贊同(房仲公會訂「九點條款」,亦屬避免擾民之做法,而且係先自律,值得贊同)。

二、另為收其效,不動產經紀業管理條例第29條規定,似無不妥,惟違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節,也有重大與輕微之分,而行政罰法第19條僅在「應受法定最高額新臺幣三千元以下罰鍰之處罰」有其適用,違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範,須處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,自不得適用。

三、值此之時,依現行規定,似乎也只能依行政罰法第18條,但很可惜的是行政罰法第18條係規定「依本法規定減輕處罰時」,至於行政罰法第18條第1項乃規定「裁處罰鍰時,應審酌之因素」,並非規定「得減輕處罰」,加上,行政罰法第9條第2項乃以「年齡」來區分「得減輕處罰」之要件,行政罰法第9條第3項、第4項則係以「行為時因精神障礙或其他心智缺陷,致其辨識行為違法或依其辨識而行為之能力,顯著減低者」為其要件,與違反全國聯合會所訂立經紀業倫理規範之情節是否重大無涉,是值此之時,依現行規定,似乎難解。

四、為使實際裁罰情形,符合比例原則及平符原則,爰有修正動產經紀業管理條例第29條:「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:…三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。…」之必要。

五、當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,自予以贊同。

六、惟人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(一)
劉孟錦.楊春吉
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