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【新聞疑義1062】賣不到1000萬元,免付仲介費?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台中市一家房屋仲介業者,急著促成雙方簽下房屋買賣契約,刻意向賣方隱瞞奢侈稅額,賣方發現奢侈稅要65萬餘元而後悔,仲介竟假扣押該房屋請求給付4%服務費。法官認為奢侈稅眾所周知,賣方不能推說不知,但賣方要求實拿1000萬元,賣方如支付奢侈稅,實拿就不及1000萬,仲介顯然沒達成賣方委託之任務,沒資格向賣方拿仲介費,判決仲介敗訴。判決書指出,這家房屋仲介受賴姓屋主委託出售位於北區德化街一棟透天厝,賣方要求實拿1000萬元。該公司找到吳姓買主,願出價1050萬元購買,仲介急於促成雙方簽約,簽約前屋主提到奢侈稅多寡,代書竟說沒有詳細數字,仲介又強調買方來自南部,希望雙方趕快完成簽約,當天就以1050萬簽約。雙方簽約後,屋主到地政事務所向承辦人員詢問,才知奢侈稅以成交價10%或15%計算,大概數字很好算,上述房屋奢侈稅約60幾萬。屋主發現這筆奢侈稅不在他的預料內,向仲介詢問,對方竟然說奢侈稅本來就是賣方要付,賴某依此決定撤銷契約,拒絕給付仲介費。仲介公司事後假扣押屋主房屋,向法院提起告訴,請求賣方支付42萬服務費、買方支付21萬服務費。法官審理指出,奢侈稅眾所周知,賣方不能推說金額太高出乎意料,是自己簽約前考慮不周,不能怪仲介。但法官也認為,屋主要求實拿1000萬元,事實上仲介並沒有完成屋主的委託,這屬給付不完全,沒資格拿到賣方的仲介費。至於買方仲介費21萬元,因雙方確已簽立契約,仲介的服務已完成,應該給付仲介(自由時報102年4月1日報導:扣奢侈稅賣不到底價 判免付仲介費)。


【疑義】

按居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬雖並無影響(最高法院49年台上字第1646號判例參照);但居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用(民法第571條參照);而且契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬(民法第568條第2項參照)。
又所謂不完全給付者,乃指屆期、可歸責於債務人之事由、能給付已給付但未依債之本旨為給付而言,而不完全給付之法律效果,除「民法各債(例如買賣物之瑕疵擔任責任等)或其他法律另有規定」或「當事人間另有約定,而且該約定不因違反公序良俗等因而無效」外,係從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。

換言之,民法第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」,其法律效果,係為「不得向委託人請求報酬及償還費用」,但前段之構成要件,則須居間人有違反其對於委託人之義務(不完全給付應屬之),而為利於委託人之相對人之行為,如僅居間人違反其對於委託人之義務,而未有利於委託人之相對人之行為,應尚難以民法第571條前段之規定,免除委託人給付報酬之義務。又民法第571條後段規定,係以居間人違反誠實及信用方法,由相對人收受利益為其要件,如僅居間人違反誠實及信用方法,相對人並無收受利益,也尚難以民法第571條後段之規定,免除委託人給付報酬之義務。即如僅為居間人違反其對於委託人之義務,而且屬不完全給付,則其法律效果,無民法第571條前段規定之適用,而須從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。

從而,本案報導如屬實,本案當事人間(房屋仲介業與賣方即委託人),即有「屋主實拿1000萬元」之約定,而且此約定也不因違反公序良俗等因而無效,當事人基於契約嚴守原則及債之相對性,自應依債之本旨為給付。然本案房屋仲介業,屋期之時,因可歸責於自己人之事由,可以給付而且雖已給付,但未依債之本旨為給付(實拿就不及1000萬),自屬不完全給付,居間人也係違反其對於委託人之義務,惟本案初看居間人似未有利於委託人之相對人之行為(實際上,應由法院綜觀全部事實來判斷),所以無民法第571條前段規定之適用。

加上,本案並非金錢債務無給付不能之問題(最高法院20年上字第233號、22年上字第3180號判例參照),而且已經成為給付不能(即屆期、可歸責於債務人之事由、不能給付),所以,本案(賣方即委託人)自得依民法第227條、第225條第1項:「因不可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人免給付義務。」之規定,免除給付報酬之義務。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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