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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

略論刪除或修改委託銷售契約書衍生問題

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例

王先生甫自軍中退伍,隨即加入房屋仲介經紀人行列,三天職前訓練收益良多,然其中就簽立委託銷售契約書所產生之法律關係,及法律效力到底如何?因限於時間無法請講師一一解析心中疑惑,以致日後承攬案件時畏首畏尾,無法放開手腳極力爭取業績。試問委託書效力如何?可否增刪修改?


解析
   
按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。居間人就其媒介所成立之契約,無為當事人給付或受領給付之權。民法第五百六十五條、第五百七十四條分別定有明文。緣委託銷售契約書在法律上乃係居間之法律關係,依法居間仲介銷售委託標的,若漏請委託人簽章,或漏填委託標的時,委託契約無效。若漏填委託價格,則形同無效。因買賣標的物價金係契約成立必要之點,必要因素欠缺即無由促成買賣行為。

又居間人依法不得代收定金,故委託契約即須明定業主授權代收定金之權,否則易致訟爭。至於其他諸如委託期間,價款受領條件、服務費、過戶約定、附贈物……等,雖非契約成立必要之點,然以書面明確化,可資免致紛爭。最後一點亦是最重要一點,委託書上之條款盡量避免增刪或修改,因為增加字句,有時對房屋公司甚為不利,例如〝保證本件可以自用優惠稅率申報增值稅〞,萬一因故無法申報自用稅率,則須負損害賠償之責,故不可不慎也。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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