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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

大部分人一生有幾次購屋的經驗?----小心仲介騙局!

文 / 黃育杉
【台灣法律網】


最近有幾則新聞,是利用人性弱點騙錢的事,例如(1)假藉應徵之名,收取保證金(2)應徵男性伴遊,騙取仲介費(3)利用年輕人摘星之夢,騙取入會費(4)婚姻介紹所,騙介紹費,結果找了一些〔歐巴桑〕來墊底(5)還有〔您中獎了!〕彩券刮刮樂騙稅金(6)喜帖騙禮金(7)金光黨「現金變麵條」。「天下沒有白吃的午餐」這個道理大家都知道,但是,還是有人不斷的往內栽,最後總會有人不甘受騙,寧可不要面子,也要將這些事情〔抖〕出來,其中不乏高知識份子、高階管理人才。這種事情,在沒有錢被騙的窮人家眼裡,也只能嗤鼻以笑之。

作者最近協助了一位友人,處理了一件疑似利用房屋仲介的機會,賺取訂金的糾紛事件,在此分享給各位讀者。事實是這樣的:
友人“A”看中了“B仲介公司”的廣告,得知某處的“甲”房地要賣,於是在B仲介公司人員的促使之下,簽立了乙紙票面額二十萬元之本票做為「簽約金」交付B公司人員,言明A應於九十年三月一日至B公司與甲房地之所有權人進行買賣協議及簽約事宜,並以現金換回本票。友人A於簽約日前,數次要求B公司提供「定型化契約」供審酌,B仲介人員均以「簽約日再看」為由搪塞推拖,因而延誤契約的審閱,致A未能於九十年三月一日到場進行買賣及簽約事宜。

不料,友人A於九十年三月二日,竟收到B公司所寄存證信函,略以「A未於九十年三月一日到場進行買賣協議及簽約事宜,以違約論,並聲明將持以上開本票行使留置,主張A應負擔斡旋金,更以向法院聲請本票裁定強制執行…..」等語為理由,因而引生A與B之間的仲介糾紛。本文擬針對本事例,提出幾點懷疑,並對某些不肖的房屋仲介業,在經濟不景氣之下的一些搞怪的作法,評論如下,藉此提醒消費者注意,並供仲介業引以為鑑:

一、什麼是斡旋金?B公司在什麼情況之下,才有權利向A主張斡旋金?

簡單的說,就是〔仲介服務費〕,記得很早以前,閩南語稱之為〔牽猴子〕。嚴格來說,仲介的服務整體性,應該以〔促成買賣雙方完成交易為目的〕,而不只是提供買賣的資訊而已。因此,斡旋金得主張的時期(始點),應該是買賣雙方合意並完成簽訂契約時。以上述情況為例,B公司尚未完成仲介任務,應不得向A主張斡旋金。

二、不動產買賣「定型化契約」的法定審閱期為五天。

依據〔消費者保護法施行細則〕第十一條規定,定型化契約應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。針對不動產買賣的定型化契約,已經主管機關,將其審閱期定為〔至少五日〕。因此,以上述情況為例,B仲介公司顯然違反了上開消費者保護法施行細則之規定,致A無法於簽約日之前,有充分審閱契約之機會,因而考量延期進行買賣協議及簽約,此皆因可歸責於B公司,B公司自然不能主張收取服務費。

三、B公司可否逕就收取之本票(房屋買賣價金),主張自己的權利?甚至於主張〔留置權〕?

什麼是留置權?民法第九百二十八條規定「債權人占有屬於其債務人之動產,而具有左列各款之要件者,於未受清償前,得留置之:一、債權已至清償期者。二、債權之發生,與該動產有牽連之關係者。三、其動產非因侵權行為而占有者。」另民法第九百三十條規定「動產之留置,如違反公共秩序或善良風俗者,不得為之。其與債權人所承擔之義務或與債務人於交付動產時所為之指示相牴處者,亦同。」

以上述情況為例,B仲介人員向A收取本票的目的,係為了與房地出售之賣方進行房地買賣簽約時之簽約金,自與斡旋金性質無牽連關係,且與A交付時之指示給付目的不符,B公司應不得對該本票主張權利,更不得針對該紙本票行使留置權。

四、A可否向B聲明解除仲介服務契約?要求B公司返還本票?

什麼情況可以解除契約?依據民法第二百五十四條、第二百五十五條規定,只要債務人遲延給付(非於一定期間為給付,不能達其契約之目的),他方當事人即可行使解除權,契約解除後,依據民法第二百五十九條規定「當事人雙方有回復原狀之義務」。

以上述情況為例,B仲介公司未依法提供定型化契約供審閱,自其違法在先,A即可依法解除仲介服務契約,並要求返還本票。上述情況,B仲介公司非但違反了法定義務,未依正當手段力促買賣雙方完成交易,在仲介任務未完成前,反而以〔先聲奪人、掩人耳目〕的作法,一面要求斡旋金,更不當行使留置權,此種作法,顯然違背了仲介業的公序良俗。

五、仲介契約解除後,經催告仍不返還所收取款項者,已涉及〔業務侵占罪〕。

上述情況,經A向B仲介公司表明解除契約後,並要求其返還本票,B公司一再推拖搪塞,經作者居中了解,該仲介人員竟然態度惡劣。因此,依上開說明,B公司並無主張斡旋金及行使留置權之權利,若拒絕返還本票,綜合其主客觀情況判斷,B公司人員應已涉嫌刑法第三百三十六條第二項之〔業務侵占罪〕。

六、B仲介公司是否涉及詐欺?

為什麼作者要提出這個看法呢?上述情況為例,B公司在收取A的簽約金之後(1)推托搪塞不提供定型化契約供審閱(2)自始並無出示”甲“房地之所有權人委託之證明,其賣主是否存在,令人生疑!(3)為何B公司不力促買賣雙方完成交易,達到仲介服務的宗旨及目的,反而在議定簽約日的隔天,即寄發存證信函主張斡旋金?其服務的手段非常可議。綜合以上懷疑,在經濟不景氣之下,此種手段,是否為不肖仲介業者,利用消費者的人性弱點、知識欠缺,為斂取簽約金或訂金之目的。

七、作者的呼籲:

(一)仲介業所收取的服務費(斡旋金),合理的收取方式,是以買賣雙方完成交易的總價按比例計之,而非以差價方式。

(二)基於上述原則,仲介業應以公開賣方底價的方式,向買方進行要約,若買方有多數人者,應由公開由多數買方以更高出價的方式,或其他利於賣方之方式進行競爭,以獲得賣方與其交易的機會。原則上,賣方仍享有選擇與誰交易的權利,並非一定要以出價最高者最為交易對象。

(三)有些仲介公司會以〔先付訂金〕的方式,向買方要求,才願意通知賣方到場協議商談。以付得越多,表示購買的誠意越深,做為收取訂金的方式。作者認為,定金之多寡並非交易的重要,標的(房屋)喜不喜歡才是重要,因此,〔應先看屋〕,然後在確定要付多少訂金。如果房子都還沒看,賣方究竟有無其人?賣方究竟存在與否都不清楚,以上述情況為例,難免有被不肖仲介業詐騙訂金的可能。

(四)先付訂金才能看契約的仲介方式,是違反公平交易的行為。對於這種仲介業,往往就是到處收訂金,又以〔牽猴子〕的說法及作法,讓很多消費者在訂金上付出了很大的代價。事實上,如果仲介業者沒有說明清楚,仲介服務費或斡旋金,應以完成買賣時才有給付的義務。

(五)有些仲介業者,收了訂金之後,根本沒有進一步向賣方洽商,甚至向付訂金之買方謊稱已經將訂金付給了賣方,其實根本還在仲介業者手中,利用訂金手握的機會,完兩面遊戲(買方可以要求其提出收受訂金的證明),如果仲介業者無法提出已交付定金的證明,消費者隨時可以要求退還訂金,解除契約。

(六)真正的高品質仲介業,應是以服務為優先,以服務取得消費者的信賴與持續,並以完成買賣雙方交易為宗旨,最後是讓客戶高高興興的付款。玩小動作的仲介業者,消費者可要小心了,以免上了賊船,或變成了肥羊而不知。

(七)有些仲介業者會拿兩個契約版本,蒙騙消費者,提供審閱的是一個版本,實際簽約的又是另一種版本,而提供審閱的版本,於簽約時又被仲介業者收回,此時,消費者如果要嗣後聲明異議,也就欠缺了對自己有利的證據了。這一點消費者可要看清楚了,尤其是密密麻麻的條文。作者認為,業者應該比照信用卡定型化契約書方式,重要部分〔以紅字,或粗體等〕明顯方式標明,以利消費者審閱。

(八)消費者有選擇自己熟識的代書辦理不動產買賣事宜的權利,以防業者勾串不肖代書營私舞弊,仲介業者應不得強迫消費者非得用業者配合的代書不可。否則,即可能構成不公平交易。

(九)買屋或賣屋,應找信用良好,服務熱誠的仲介公司,以免成為仲介業良琇不齊的犧牲品,如果只是金錢損失還好,如果勉強買了個自己後悔,或是不喜歡的房屋,又要負擔多年的貸款,豈不飲恨!

(十)雖然民法第一百六十六條之一第一項規定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公證人作成公證書。」,此項規定雖經立法通過,但因為相關措施配合不及,目前是暫緩施行。為求慎重,最好還是採取公證方式進行交易為妥。目前雖然法院的公證處有不堪量多的情況,民間公證人制度,預計也將於今年五月以後開始運作,無論如何,對於交易當事人的保障,可算是多了一層的把關,亦可防免不肖之徒、不良業者的僥倖。

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作者簡介
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

 

 

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