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房仲斡旋金、邀約與要約的消費者保護退款問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


每個人一生的夢就在於買一棟房子,但是在與房仲買賣接洽過程,卻常因為不闇相關保護法令問題,縱然房屋買賣已經明令納入消費者保護,但實際上其適用條件仍然有諸多限制,如果房屋買賣過程中誤入陷阱,就算是消費者保護法也無法適用保護,對於消費者則有多了解一些消費者保護法的實務問題,才是更切合實際以免權益受到損害,所以彙整提出下列問題提供參考。

房仲的斡旋金條款構不構成消費者保護法的訪問買賣?並享受七日免付費及退貨鑑賞期:

一、不要讓斡旋金成為買賣契約要約的內容:

  1、斡旋金付款前要問清楚房屋仲介,對於標的明確性的要求上,是不是已經在標的品質、坪數及價金明確告知,這會使得房屋仲介提出的方案成為契約的要約,而在這之後會因為承諾而對於付出的斡旋金就成為契約金的一部分,此時就不適用七日無條件退款鑑賞期。

  2、契約定金一定要買賣房屋的意思合致,所以斡旋金之所以會成為房屋買賣契約的一部分,主要是因為在斡旋中的行為轉換為買賣契約的「要約行為」,而如果為口頭或默示接受的意思表示後,就會成立房屋買賣契約,斡旋金立刻轉為定金,縱然主張買賣標的物現狀的(隱藏)瑕疵,因為不可歸責房屋仲介的原因解約的話,將仍然無法因解約而拿回斡旋金或定金,所以看屋後對於房屋仲介的要約表示,一定要先有拒絕成立買賣契約的意思表示,否則如果房屋仲介主張保留條件,而保留期滿縱然不為表示而視為訂約時,那麼拒絕付款就會構成違約,除了沒入斡旋金外還要計算足額定金及違約金,這樣是很划不來的。

二、不要讓自己成為消費者保護法的訪問(特種)買賣定義上的「邀約者」:

     一般買房子看屋都是前往房仲業者營業點接洽,這是因為消費者是「邀約者」身分,所以就會不適用消費者保護者的訪問買賣七日無條件退貨鑑賞期,而一般房屋仲介都會在廣告上規避這一點,所以看了廣告去接洽房仲業者,反而成為不受消費者保護的「邀約者」身分,所以消費者買屋時一定要注意要在表示上主張接受房仲業者邀約的表示,才會受到消費者保護法七日鑑賞期的保護,付了斡旋金才能退還。

三、訪問(特種)買賣成立消保法適用的「其他場所」範圍:

    基本上消費者保護法指的「其他場所」範圍,是房屋仲介營業場所的延伸,才足以構成消費者保護法的適用,所以在「邀約」上消費者不宜自行決定買賣房屋的洽商場所,消費者邀請房屋仲介自自宅訂約的事宜,也不適用營業場所及「其他場所」範圍的定義,這是消費者在洽商中要特別注意,能不能適用消保法七日鑑賞期規定的大事。

以上僅提供參考,法律適用係細究事實上之交易過程及對話內容,其因而改變法律動態關係內容不能一概視之,請多接洽熟識專業之人或免費諮商,並注意法律最近動態,以免消費權益受損。

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