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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1457】租違建遭拆,可減少租金?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

北市府昨公布兩百二十六筆違建,《蘋果》依清單上網搜尋,發現許多頂樓違建隔間成多間房間出租給學生或單身上班族,月租五千到一萬多元不等。記者走訪多處,房客多不知租到違建,也不知房屋拆了該怎麼辦;有房東怒罵房子若被拆就會叫房客搬走,也有房東指會依約賠償房客,再向市府打官司求償。崔媽媽基金會居住服務部主任馮麗芳指,違建套房租金多比行情便宜,民眾若怕租到違建,看屋時可要求看權狀;若不慎租到違建且面臨拆除,有些租約會規定房東提前解約須賠償,或可請求衍生搬遷費用,若房東不願賠,可至區公所調解或提訴訟。北市松山區違建屋主劉先生稱,當初因加蓋廁所遭檢舉,已將廁所拆除,不知為何還被列為違建;他的三名房客明年十一月租約才到期,若房屋遭拆,只能先賠償房客,之後再和市府打官司求償。但劉先生拒讓記者進屋內了解狀況。北投另一違建唐姓屋主說,若被拆就和房客解約,也不會賠償。曾到信義區違建看房的不具名學生說,八月看到市府貼出違建公告才知該處是違建,覺得很危險,改到附近租合法房屋(蘋果日報 103年12月30日報導: 租違建遭拆 可依約要房東賠)。


【疑義】

按民法第435條規定「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」。

又最高法院19年上字第1060號判例也云「租賃標的物因天災或意外事變滅失者,其租賃關係既無存續之可能,無論原契約有無存續期間,均可為終止之原因。」。

所以,不慎租到違建且面臨拆除,或失火以至於租賃標的物滅失,依前開規定,租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金;全部滅失或部分滅失,不能達租賃之目的者,承租人則得終止契約(民法第435條是任意規定,雖得約定排除,惟當事人間的是項約定,有無違反誠信原則,也是值得思考的方向)。

另外,須注意的是,頂樓加蓋違建,除涉公共危險罪及會被罰款拆除(不論是舊實體違建分期拆除,還是新實體違建即報即拆,均是違建,均應拆除;至於程序違建,也應趕快補照)外,也會被共有人依民法第767條第1項前段及第179條以下規定,請求返還所有物及5年不當得利。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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