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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新房地產法律問題63】沒有租金證明,房東賴我,怎麼辦?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

事情簡述就是與房東有某些糾紛,目前已經在找房子要搬離了;後來想到房東之前說因為如果要拿收據就要漲房租,所以也都沒跟他拿,而且都是用現金繳費,也沒有甚麼匯款紀錄,但自己也大意都忘了拿甚麼繳費證明,才發現繳了快三年的房租,都沒有收過一張繳費證明(但契約只打半年)。

問題:我想問的是,由於跟房東有其他糾紛,但會我很擔心房東會不會想到這個; 拿來一起誣賴我,想請教不知道有甚麼方法可以避免假設房東真的賴我的話,可以自保的方法?


 【解析】

一、沒有租金證明,房東賴我,怎麼辦?

按舉證之所在,敗訴之所在,所以舉證及證據的保存,就很重要;本案當事人,如能妥善保留書證(例如匯款紀錄或其他收訖租金證明),作為證據,自較能保障自己的權益。

但除書證外,尚有物證(例如拍照、攝影或錄音存證,但在拍照、攝影或錄音時,一定要明確註明拍攝、錄音時間、地點及標的物,並注意避免涉及妨害秘密罪)以及人證。

所以,本案當事人,不妨思考物證及人證之問題。

二、本案如成為不定期租賃,其契約之終止及房屋之收回,除合意終止外,應適用土地法第100條之規定

按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。

而不定期租賃之房屋收回,依最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

又使用租賃為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力(最高法院33年上字第637號、19年上字第343號判例參照),不以訂立字據為必要。

所以,本案契約只打半年,如果本案當事人間,也無任何其他定期租賃之存在(例如半年租賃屆滿後,雖未再簽書面契約,惟當事人間改以口頭約定,仍屬有定期租賃之存在),本案就會因為符合民法第451條所定者,而成為「不定期租賃」;其契約之終止及房屋之收回,除合意終止外,自應適用土地法第100條之規定。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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