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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

消保處今天表示,已審議通過內政部研擬的房屋租賃契約定型化契約,待公告施行後就可上路。修正內容重點包括押金最高不得超過2個月,及提前終止租約等5項目。行政院消保處今天表示,已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約記載及不得記載事項」,等內政部公告施行後,就可上路。為解決房東以不合理的房屋租賃契約條款坑殺租屋客,或房客惡意破壞房屋所造成的租屋消費糾紛,新定型化契約修正重點包含五大項。第一,關於擔保金的返還,消保處指出,為解決出租人超收、不當苛扣及拒不返還擔保金爭議,明定房東所收的擔保金的數額最高不得超過 2個月的總額;擔保金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。第二,針對水、電、瓦斯或其他費用的負擔,消保處說,明定房東應載明租賃期間水、電費的單價,並以勾選方式明定負擔方式。第三,關於房屋修繕義務,消保處指出,將明定房東負責修繕為原則,但是損壞是因可歸責的房客事由所造成,房東就不付修繕責任。第四,為解決租賃一方無預警提前終止租約,造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議,修正案設計有提前終止租約的選項、應提前通知期間,違約時最高賠償金不得超過1個月租金。第五,為防範房東利用契約條款,逃漏所得稅其其他稅賦,明定定型化契約「不得約定」房客不得申報租賃費用支出、「不得約定」房客不得遷入戶籍、「不得約定」應由房東負擔的稅賦如果較出租前增加時,增加部分由房客負擔的內容。消保處也提醒,若租約有兩頁以上,宜蓋上騎逢章,避免被抽換;簽約過程可使用拍照、錄音方式證明交屋現況,並建議可以劃撥、匯款等方式繳交租金,避免發生訴訟時舉證困難。消保處指出,如果租約內容與房屋租賃定型化契約規定不符合,可要求房東修改或拒絕簽約;如果租約內容與前述規定未合,經令限期改正而屆期不改者,可依消費者保護法第56條規定處罰,最高可罰新台幣50萬元 (中央社2016年5月23日報導:房屋租賃糾紛多 新定型化契約將上路)。


【疑義】

一、各級政府應按照力所能及的原則,採取「適當的措施」,保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響

按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。 締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」,在經濟社會文化權利事務委員會第4號一 般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲 安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就 此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不 論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房 戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費 用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因 素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房 權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住 房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約 國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的 可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和 照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於 使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的 人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影 響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠 的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛 生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取 性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫 缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律 和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人 人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。 在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在 直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的 發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房 權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與 住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入 水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保 護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。

又兩公約施行法第4條也規定「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」。

從而,從「適足住房權」之內涵及兩公約施行法之規定來看,各級政府應按照力所能及的原則,採取「適當的措施」,保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。

二、中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項

又消費者保護法第17條第1項、第2項規定,中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項,違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效,該定型化契約之效力, 依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」定之。

三、財產權及契約自由之保障,也不能偏廢

惟財產權及契約自由之保障,也不能偏廢;所以,各級政府在介入契約自由之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。

、綜上

換言之,縱使不訂定租賃專法或不修正土地法,為積極實現「適足住房權」,也可「先」在其他方面思考之。

從而,內政部為積極實現「適足住房權」,杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛,增訂應記載及不得記載事項,修正「房屋租賃契約書範本」,筆者自是贊同;惟尚有下列兩點提醒之。

(一)應記載及不得記載事項,只適用於企業經營者與消費者間,無法保障所有承租人,為全面釐清相關租賃糾紛及保障所有承租人,仍有必要訂定租賃專法或修正土地法。

(二)惟涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者,在介入之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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