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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1611】我不是惡房東

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

台北市萬華區遭到房東逐出家門,流落街頭的 施姓一家4口,因為路人拍下照片PO上網而受到網友的關注同情,但事後房東卻出面澄清,表示自己並非惡房東,反控施男一家欠租8個月,仗著包水包電,就算 人不在冷氣也狂開,2個月的水電費可高達1萬6千元。對於房東的指控,施男上午出面反擊,表示:「當時出租房子講好包水電,為何不能開冷氣?而且1萬6的 電費是4戶人家共用的」,表示不能全都算在他頭上。據《蘋果日報》報導,對於遭到指控人不在家還狂吹冷氣,施男解釋整棟房子共4戶人家用1個電表,1萬6的電單不該只算在他一個人頭上。施男更怒稱, 當出租房子已講好包水電,「為何不能狂開冷氣?」。施男更透露,自己是低收入戶,當初房東以「借住」給他們的名義來避稅,現在更為了掩護將他們趕出去的事 實,把錯的變成對的,再這樣下去,他不排除對房東提告。施男表示,他現在2個小孩,過得很開心快樂,若這件事情鬧大後,可能變成高風險家庭,會害小孩被迫得寄養。施男說,媒體一直報導的話,連現在的工作都會不見,他不需要裝悲情,也不需要人家同情,還有2雙手,靠自己。對於這起風波,他只嘆:「我卡衰!我去遇到壞人!」(今日新聞NOWnews 2016年6月22日報導:遭控不在家還狂開冷氣 欠租一家反擊:為什麼不能開!)。


【疑義】

一、出租房子講好包水電,惟人不在冷氣也狂開,恐有違反誠實信用原則

按當事人間所為約定,除「違反公序良俗(一)、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則,所為調整其法律效果」外,基於契約自由原則及契約嚴守原則,債務人自應依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,債權人自得依約及債務不履行相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行相關規定補充之),向債務人請求之。

惟民法第148條亦規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。

是,本案報導如屬實,本案房東所言如為真,縱當時出租房子講好包水電,惟人不在冷氣也狂開,恐有違反誠實信用原則。

二、本案房東(出租人)有無定相當期限,合法有效催告呢?

又租賃因積欠租金而得終止契約者,「定期租賃」明定於民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」。

「不定期租賃」則明定於土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」(註二)。

換言之,本案報導如屬實,本案房東所言如為真,其即已積欠八個月,不論本案是定期或不定期,本案房東(出租人)均得分以土地法第100條或民法第440條之規定,終止此租賃契約。
但有疑義是,本案房東(出租人)有無定相當期限,合法有效催告呢?

三、本案房東(出租人)又如何知悉「人不在冷氣也狂開」此事實?有無刑法第306條第1項所定無故侵住宅罪之疑慮?

按從民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定及最高法院22年上字第891號判例:「刑法第三百二十條第一項所謂無故侵入他人住宅,指無正當理由擅入他人住宅而言。如出於有權搜查之職務上行為,自不能謂為無故侵入。」之意旨觀之,承租人在租賃關係存續中,有使用收益租賃物之權利,縱使是出租人,也不得無正當理由擅入承租人之住宅,以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。

而前開所謂正當理由,「出租人在租賃關係終止前,於合理時間、次數之情形下,並在承租人同意下,帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」或「出租人於租賃關係終止後,行使留置清償之權利(編按:不開門進去,又如何留置清償)」,或屬之,惟本案房東(出租人)又如何知悉「人不在冷氣也狂開」此事實?有無刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪之疑慮?


【註解】
註一:而所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69年08月21日台上字第2603號判例參照)。
註二:最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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