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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1612】明年起,租屋可遷戶籍?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

內政部日前公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】,明年起,經常性出租房屋的「職業房東」,不能再限制房客不得遷入戶籍,拿租金要扣繳綜所稅。新制還規定未來租屋簽約時,房東必須明定水電費、管理費,不得任意漲價,押金金額最高不得超過兩個月房租。不合規定的,被要求限期改正而未改正者,可依消保法,處3萬至30萬元罰鍰,若持續未改善,可再罰5萬至50萬元,並可按次處罰。內政部地政司表示,定型化契約主要是規範「企業經營者」,並非所有出租房屋的個別房東都適用。內政部仍有彈性解釋空間,未來將與行政院消保處討論「以租屋為業」的認定標準,比方:即使不是公司經營,如果房東每年都有一棟房子出租、或是固定出租幾戶以上,也可能納入規範。但若只是像小孩剛好讀大學等情形,家中空出幾間房子要出租這類「偶發性出租」,就不受規範。新制上路前,還有半年宣導期,內政部將特別針對大專院校周邊,每學期、每年固定出租房屋的房東加強宣導(【華視最前線】2016年6月27日報導:明年起租屋可遷戶籍 租金得報稅)。


【疑義】

一、就內政部公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】此情事,筆者之前之建議

按就內政部公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】此情事,筆者在【新聞疑義1546】惡房東!退散?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=219936&article_category_id=2235&article_id=133333)一文中,說明如下:
「按消費者保護法第17條第1項、第2項規定,中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項,違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效,該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」定之。
惟此種定型化契約,只適用於企業經營者(註一),非企業經營者,自無適用之餘地。

又法律以不溯及既往為原則,溯及既往為例外,所以溯及既往,應嚴格解釋,以法律明定者為限,以維法秩序之安定性。

所以,如果是已簽訂長期房租(和房客簽5年約),自因「此定型化契約尚未通過」、「未溯及既往」及「只適用於企業經營者」之由,而不適用。」。

二、而今,內政部企圖透過擴大解釋「以租屋為業」的認定標準,使「不是公司經營,但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形,納入規範」之疑義

而今,內政部企圖透過擴大解釋「以租屋為業」的認定標準,使「不是公司經營,但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形,納入規範」。

就此,值得思考的是,(一)此種以解釋函,企圖擴大解釋「以租屋為業」的認定標準,使「不是公司經營,但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形,納入規範」,是否違反目的解釋、歷史解釋、體系解釋及文義解釋等解釋方法呢?雖然消費者保護法第2條第2款及消費者保護法施行細則第2條僅分別規定「本法所用名詞定義如下:二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」「本法第二條第二款所稱營業,不以營利為目的者為限。」。

(二)房東每年都有一棟房子出租或固定出租二戶以下之情形,是否只是一般人民之正常收益行為,將其納入規範,是否對此等出租人財產權及契約自由之限制,過重,而有違比例原則之第三子原則(狹義之比例原則)(註二)呢?

(三)此種以解釋函,企圖擴大解釋「以租屋為業」的認定標準,使「不是公司經營,但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形,納入規範」,是否違反法律保留原則(註三)?


【註解】
註一:縱使不訂定租賃專法或不修正土地法,為積極實現「適足住房權」,也可「先」在其他方面思考之。從而,內政部為積極實現「適足住房權」,杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」大、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛,增訂應記載及不得記載事項,修正「房屋租賃契約書範本」,筆者自是贊同;惟尚有下列兩點提醒之。一、涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者,在介入之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。二、應記載及不得記載事項,只適用於企業經營者與消費者間,及定型化契約條款,無法保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛,是仍有必要訂定租賃專法或修正土地法,以保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛(【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=217810&article_category_id=2235&article_id=131620)。
註二:按比例原則雖為憲法上的法律原則,惟其內涵,則明顯於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。相關新聞事件之法律分析,請參【新聞疑義98】限建「集村農舍」適法性之疑義(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=166581&article_id=92852)等。
註三:大法官會議第443號解釋理由書:「憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣,凡不妨害社會秩序公共利益者,均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障:關於人民身體之自由,憲法第八條規定即較為詳盡,其中內容屬於憲法保留之事項者,縱令立法機關,亦不得制定法律加以限制(參照本院釋字第三九二號解釋理由書),而憲法第七條、第九條至第十八條、第二十一條及第二十二條之各種自由及權利,則於符合憲法第二十三條之條件下,得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或得委由命令予以規定,與所謂規範密度有關,應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異:諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者,必須遵守罪刑法定主義,以制定法律之方式為之;涉及人民其他自由權利之限制者,亦應由法律加以規定,如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時,其授權應符合具體明確之原則;若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項,則得由主管機關發布命令為必要之規範,雖因而對人民產生不便或輕微影響,尚非憲法所不許。又關於給付行政措施,其受法律規範之密度,自較限制人民權益者寬鬆,倘涉及公共利益之重大事項者,應有法律或法律授權之命令為依據之必要,乃屬當然。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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