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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 土地登記專欄

【房地產裁判選輯】土地法第69條係以原始登記原因證明文件,已足為正確登記內容之判斷時,始有其適用。若原始登記原因證明文件所記載之內容,是否正確,容有爭議時,即無土地法第69條但書之適用(最高行政法院105年度台上字第687號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【台灣法律網】


【最高行政法院105年度台上字第687號民事判決裁判要旨】


(一)按土地登記,係依照法定程序,將某一區域內已經辦竣地籍測量之公私有土地與定著物之標示、權利關係及其異動等情形,登載於特定之冊籍上,以確定並保障土地所有者及其他權利關係人之權益,俾便利政府管理的行政行為。依此,可知土地登記之正確,為保障人民之財產權及政府合法有效管理所必要。次按土地登記為不動產權利之公示制度,依法具有公信力,為確保登記內容翔實無誤,土地法第69條有:「登記人員或利害關係人,於登記完畢後,發見登記錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明核准後,不得更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,由登記機關逕行更正之。」之規定。又「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤,係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者;所稱遺漏,係指應登記事項而漏未登記者。」為土地登記規則第13條所規定。準此,土地登記完畢後,登記機關發見登記錯誤或遺漏時,固應區分錯誤之發生,是否純係技術引起之原測量錯誤及抄錄錯誤,依前揭規定,逕為更正登記,或聲請上級機關核准後為更正登記;然此,係以原始登記原因證明文件,已足為正確登記內容之判斷時,始有其適用。是以,若原始登記原因證明文件所記載之內容,是否正確,容有爭議時,即無土地法第69條但書之適用。
(二)次按建物所有權第一次登記,即新建或舊有之合法建築改良物,尚未辦所有權登記,向地政機關申辦建物所有權之第一次登記。建物所有權第一次登記之性質,係屬確定產權登記,原始取得登記。登記完畢,發給權利書狀,賦予建物所有權之效力,即所有權人於法令限制範圍內,有使用、收益、處分其建物,排除他人干涉之權。故建築改良物「第一次登記」為登記原因,完成登記後,由所有權人取得登記事項所確定之所有權。又向地政機關申辦建物所有權之第一次登記,依本件系爭建物申辦建物所有權之第一次登記時即行為時土地登記規則第69條:「(第1項)申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物勘測,建物屬區分所有者,其共同使用部分於勘測時,除有特殊情形者外,應測繪於各區分所有建物之內。(第2項)登記機關發給建物勘測結果時,應附發建物位置圖平面圖。」;第70條第1項:「申請建物所有權第一次登記,應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。……」規定;及行為時地籍測量實施規則第294條第1項:「申請建物第一次測量,應填具申請書,檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本,……」;第295條第1項:「申請建物第一次測量時,得同時填具建物所有權第一次登記申請書,並提出土地登記規則第70條所規定之有關權利證明文件。地政事務所測量後將建物測量成果圖附於登記申請書後連同各項證明文件直接依照登記程序辦理建物所有權第一次登記。」規定。可知,上訴人於80年4月26日辦理系爭建物所有權第一次登記時,申請人除應提出使用執照外,尚應提出建物平面圖、位置圖,作為申請建物所有權第一次登記之權利證明文件,且上訴人為該登記前,尚須由申請人於申請建物第一次測量時,檢附建物使用執照、竣工平面圖,經建物勘測程序,由地政事務所測量後將建物測量成果圖(應附發建物位置圖及平面圖)附於登記申請書後連同各項證明文件直接依照登記程序辦理建物所有權第一次登記。而「……四、地政事務所應依左列規定辦理(一)測繪建物位置圖:地政事務所應就使用執照內獨立之各棟建物最大投影位置予以勘測,確定基地號、位置、門牌後繪製位置圖。」為臺北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案之規定。足認辦理建物所有權第一次登記之地政事務所,為建物第一次測量時,應就申辦所有權第一次登記之建物最大投影位置為實際為勘測,以確定建物之基地號,再依其實測結果繪製位置圖,作為辦理建物所有權第一次登記之依據。基上,申辦建物所有權之第一次登記,使用執照固為申請人應提出之文件之一;惟登記機關並非僅依使用執照所載內容,逕予轉載作為建物所有權第一次登記應記載事項之內容。因此,使用執照尚不能認係申請建物所有權第一次登記時唯一之原因證明文件;且建物使用執照上「建築地址」之記載,若與建物所有權第一次登記之「基地坐落」記載內容有出入時,亦不能推認使用執照上「建築地址」之記載為正確無誤。是以,建物所有權第一次登記之「基地坐落」記載,與使用執照上「建築地址」所記載內容,不相符時,並不能即認係純屬登記人員記載時疏忽所致之登記錯誤。
(三)又按「起造人申請建造執照或雜項執照時,應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」「建造執照或雜項執照申請書,應載明左列事項:……三、建築地址。……」「(第1項)申請使用執照,應備具申請書,並檢附左列各件:一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。(第2項)建築物與核定工程圖樣完全相符者,免附竣工平面圖及立面圖。」為系爭建物使用執照發給時之建築法第30條、第31條第3款、第71條所規定。準此,起造人申請建造執照時,應提出所申請建物「建築地址」之土地權利證明文件,即起造人應對所申請建物坐落基地於申請建造執照時,有於其上為建物興建之使用權利。是以,完成建物第一次所有權登記之建築改良物,所登記之「基地坐落」,應與該建築改良物取得之建造執照及使用執照上「建築地址」之記載相符,固為常態;然查,系爭建物之建造執照及使用執照所載之建築地址,均為北投區石牌段9、9-6、7-20、7-21、7-22、7-23、7-24等地號土地,不包括系爭73地號土地(重測前石牌段7-93地號土地),惟依建管處103年1月23日函所載,系爭建物之現狀實際占用土地包括系爭73地號土地,為原審所認定之事實。基此事實,及前開關於登記機關辦理建物所有權第一次登記之作業程序,可知系爭使用執照所載「建築地址」內容,是否正確,已有爭議,而難以之作為原始登記原因證明文件,依土地法第69條但書規定,請求登記機關逕為更正登記。

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作者簡介
劉孟錦律師
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地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
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