設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:209330 瀏覽總數:537346534
文章總數:209330 瀏覽總數:537346535
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



法學入門(四十八):民法「意思表示錯誤」案例篇
【林蕙瑛專欄】同居在父母家,本性逐漸流露
「裁判易讀小幫手」自即日起上線,秒懂判決書新聞稿
【林蕙瑛專欄】遠距離戀愛的通病好像是沒辦法給另一半安全感
「國家統一」修法事件是照妖鏡
國民法官制已融合兩制優點之說明新聞稿
美人含怒奪燈去 問郎知是幾更天?
【林蕙瑛專欄】努力在擠壓生活中尋找平衡點
「是禁錮還是韁繩?論證現象世界的潛規則初探」
【林蕙瑛專欄】冒然復合有可能會落入從前互動的模式
拾得毒品,怎可占為自有
最高行政法院大法庭統一法律見解之108年度大字第3號裁定新聞稿
民法第98條所謂探求當事人之真意,如兩造就其真意有爭執時,應將誠信原則涵攝在內,藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院108年度台上字第2739號民事判決)
【林蕙瑛專欄】生病總是希望得到親人朋友的關心
司法院「刑事程序制度研議委員會」第41次會議新聞稿 關於精神障礙或心神喪失規定之修正芻議
「是禁錮還是韁繩?論證現象世界的潛規則初探」
基於私法自治及契約自由原則,當事人得自行決定契約之種類及內容,以形成其所欲發生之權利義務關係,倘無違強制規定及公序良俗,即無不可(最高法院109年度台上字第88號民事判決)
【林蕙瑛專欄】加強面對面互動及感情連結
尚未向公司自請退休,及向勞動部勞工保險局辦理離職退保,能否謂其現存之婚後財產包括尚未取得之退休金及勞保老年給付?(最高法院108年度台上字第1516號民事判決)
因車禍遭撞擊造成身體傷害,未必立即顯現於外並得查明病因,倘非完全不具關連性,尚不得僅因疾病確診距車禍發生已有相當時日,即可排除其因果關係(最高法院108年度台上字第2671號民事判決)

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


在民國107年6月27日實施的租賃住宅市場發展及管理條例,是我國不動產制度又一項重大的變革,因台灣房價高漲民眾購屋負擔相較於租屋負擔為重,就出租人而言,未來的高齡住宅所有權人將會越來越多,一方面因受到年齡老化因素管理能力下降,且住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,以致造成資源閒置,是以新制定租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃新法)並引進租賃住宅服務業,為出租人進行代管及包租,希望能透過這種機制能有較多的住宅進入租賃市場,以解決民眾租屋的需求。

首先就法律面來看,租賃新法僅適用於以出租供居住使用的建築物(租賃住宅),但不包括以供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理及租賃期間未達三十日的租賃住宅。而以往房東出租時與房客簽定租約時,往往有在坊間購買印製完成的租賃契約以作為雙方履約的依據,但在租賃新法實施以後,一般房東亦即非屬消費關係者所簽定的租賃契約,其條文內容必須符合內政部所定應約定及不得約定的事項,如違反者其約定為無效,而應約定的事項未記載於契約者仍構成契約的內容。一般而言,應約定的事項得包含契約的重要權利義務事項、違反契約的法律效果、契約的終止權及法律效果、其他與契約履行有關的重要事項。而不得約定事項,其內容得包括:限制或免除租賃當事人之一方義務或責任、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利及加重其義務或責任、及其他顯失公平事項。至於前開的細項要點,應以內政部發布的內容為準。

我們以房客的角度來看,以住房東很多都要求房客不得將戶籍遷入、不得申報租賃費用支出、並約定因出租增加房東的稅賦及費用由房客負擔等等,這些條款皆屬不得約定的事項如仍約定是屬無效的。再者對於修繕義務的約定,對於租賃住宅或其附屬設備損壞時,原則上應由房東負修繕的義務,除非在定約時另有約定或是因可歸責於房客的事由所致,才由房客負修繕責任,此係契約應記載的事項,如能事先清楚規範,才能對於房客會有較多的保障。另外尚有提前終止租約等相關規定,就不在此多做說明。

另外對於房東而言最怕的就是收不到錢及到房客不搬遷的問題,租賃新法規定房東收取押金的總額,不得逾二個月的租金總額,以作為承租人返還房屋及清償租賃契約所生債務的擔保,如欠租或費用已達二個月的租額或房東為重新建築而必要收回時,房東得提前以書面通知終止租約(租賃新法第十條)。而租約經終止租賃住宅返還時,應由租賃雙方當事人共同完成屋況及附屬設備的點交,如一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為已完成點交。在點交後若尚有遺留物,除另有約定外經房東定相當期限催告仍不取回時,視為抛棄其所有權,其所需的處理費用得由押金扣除,不足時得請求房客支付(租賃新法第十二條)。筆者認為,租賃新法對於視為點交及遺留物處理方式的規定對於房東是有利的,常有房客因欠租早就不知去向,如經終止租約且符合法律規定已視為點交及其遺留物已視為抛棄所有權時,此時房東進入室內才不會有爭議,但問題在於如房客欠租雖經主張終止租約,但卻仍住在屋內不肯搬遷,那麼仍是無解必須提起訴訟,訴請房客返還房屋待判決確定後,再聲請強制遷讓才能解決。

租賃新法最大的變革在於引進租賃住宅服務業,其可區分為受出租人委託,經營租賃住宅管理業務(代管)及承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(包租)的公司,舉凡租賃住宅的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關的事項,房東都可以委託租賃住宅服務業,將其交給專業人員來處理,只是房東的租金收入就必須透明化並依法納稅。為鼓勵房東將租屋釋出及扶值租賃住宅服務業,現行租賃新法第十七條規定,房東委託代管或包租,且契約約定供居住使用一年以上者,每月租金不超過新台幣六千元的部分免納綜合所得稅,每月租金在超過六千元至二萬元部分,若未能提確實證據者損耗及費用率以百分之五十三計算,都已較現行所得稅法的規定來得優惠,且地價稅及房屋稅各級政府得予適度減徵,只是現行前述租稅優惠以五年為限,未來行政院得視情況延長,但以一次為限。

從整部法律我們可以看出政府為健全租賃住宅市場的用意,除了由主管機關介入對於契約條文的規範、引進租賃住宅服務業外,另對於住宅租賃爭議出租人或承租人得向直轄市或縣(市)政府申請調處,並免繳調處費用(租賃新法第十六條),在理論上以法律禁止了房東以往規避所得稅及增加稅賦負擔的作法,但新制度的實施仍有待觀察,雖然現行給予稅捐上的優惠,但民眾對於代管及包租業的接受程度,主管機關可能還要多加宣導,才能達到預期的目的

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
電話:02-27113330#10傳真:27113787
行動:0932039476
LINE ID:@exs1838x
e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com
網址:www.anho.com.tw
安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan

 

 

本單元最新10篇文章
承租人還能任意「轉租」房屋嗎? / 洪瑋廷律師
未明定租賃期限之租地建屋契約,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用,原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之(最高法院107年度台上字第843號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施 / 王彥琳
租約長期佔有下公地眷舍之轉讓(租)處理法律問題? / 方承志
【新聞疑義1612】明年起,租屋可遷戶籍? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1611】我不是惡房東 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要 / 楊春吉(故鄉)
民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止(最高法院104年台上字第559號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】倘該部分耕地原非供耕作使用,則縱承租人嗣後未積極利用該土地,亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱不為耕作之情形有別(最高法院104年度臺上字第2327號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】出租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並非無效,所有人得否依不當得利之法律關係,向承租人請求返還占有使用租賃物之利益,應視承租人是否善意而定(最高法院104年度臺上字第2252號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(十三)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意