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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 土地登記專欄

法拍屋得標後,應如何辦理登記﹝上﹞

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


案例:小陳是阿花的鄰居,聽說阿花因為做生意失敗利息繳不出來,已經被銀行查封且拍賣了。經過查詢後得知下星期阿花的房子即將第三次拍賣,而且底價實在便宜的不像話,在準備好了五百萬元現金後準備大幹一場。小陳果然運氣很好一出手就得標了,在繳清了尾款後,他收到了法院寄來的權利移轉證書,經友人提醒要趕快到地政事務所辦理登記,不過小陳覺得很奇怪,只有權利移轉證書沒有阿花的所有權狀,這樣可以辦理嗎?


【何謂拍賣所有權移轉登記】

法院民事執行處基於公權力,依強制執行法之規定強制將債務人所有之不動產經由公開拍賣程序,以拍賣所得之價金清償債務人之債務。拍定人在繳清價款後,領得執行法院所核發之權利移轉證書,拍定人持憑權利移轉證書及其他相關文件,向不動產所在地之地政事務所申請所有權移轉所為之登記。


【領得權利移轉證書即取得所有權】

法院拍賣不動產其所有權的取得,依據強制執行法第九十八條的規定,自買受人「領得」執行法院所發給權利移轉證書之日起,即取得該不動產所有權。與因買賣、贈與等法律行為而取得不動產所有權者,是必須經地政機關「登記完畢」始取得所有權有所不同。而拍定人辦理拍賣所有權移轉登記,除了使地政機關的地籍資料能與實際情形相符外,拍定人必須辦理登記後才能夠再出售或是設定抵押等處分行為﹝民法第七百五十九條﹞。


【拍賣所有權移轉登記應繳納之稅捐】

一、 土地增值稅:法院拍賣仍屬買賣的一種,所以被拍賣的土地也是要課徵土地增值稅的,不過其課徵程序及申報移轉現值的標準與一般買賣有很大的差異:

﹝1﹞ 不需主動向稅捐機關申報:依據稅捐稽徵法第六條的規定,經法院拍賣或交債權人承受的土地,執行法院應於拍定或承受後五日內,將拍定或承受價額通知當地主管機關,依法核課土地增值稅,並由執行法院代為扣繳。因此拍定人在辦理登記前,是無須先向稅捐機關申報土地增值稅的,而應繳納的稅款,執行法院會在拍賣所得的價額中先行扣繳,剩餘的部分再行分配給債權人。

﹝2﹞ 申報移轉現值審核標準的不同:以一般買賣為例,多以公契訂約當期的公告土地現值為標準,據以計算漲價總數額。但經法院拍賣的土地依據土地稅法第三十條的規定,原則上是以「拍定日」當期的公告土地現值為準,但拍定價額低於公告土地現值者,則是以拍定價額為準據以計算漲價總數額。

二、 契稅:依法向法院標購拍賣的建物,仍應申報繳納契稅,其契稅稅率為百分之六。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

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