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不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後,在未為塗銷登記前,登記機關既應停止與其權利有關之新登記,則對該不動產相關權利登記之請求,即處於給付不能之狀態,法院自不得命為該相關權利之登記(最高法院107年度台上字第1933號民事判決)
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土地權利人或登記名義人因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時,除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人,否則即應負賠償責任(最高法院106年度台上字第199號民事判決)
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二稅合一交易是權利還是物權買賣的法律、會計及稅務爭議看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


二稅合一交易是權利還是物權買賣的法律、會計及稅務爭議看法

交易所得與土地增值稅,而不是房價增值的課稅標的爭議?
(1)房屋買賣是不會討論土地持分地價稅價值問題,但是房屋因為會計準則帳目的市價價值漲價,並不能以實價交易登錄作為課稅依據,而是以實際交易買賣價格為課稅依據的。
(2)法律無法強制所謂市價價格買賣之課稅,而買賣是「權利價值」還是「不動產增值價值」,在法律定義價差價值上作為課稅依據,是未實施不動產價格登錄,在實價交易登錄制度是否可以十足作為全部房屋價格上漲的適用上的爭議?
(3)「權利收入」是否在「獨立權利買賣」脫離物權排他性主義:
【1】物權契約解釋較為限制及狹義,但是權利買賣契約部分,則有利消費者保護契約實施。
【2】降低房屋買賣消費契約履約保證金額度,因為房屋物權是可以反擔保抵押權的而無須以履約保證金實施。
【3】「定金」是預約保證金,自然不能作為物權房屋移轉生效契約,在成立要件與生效要件,不同法律契約要件在房屋買賣預約,並非屬於物權契約的契約要件的區別。
(4)權利買賣契約有2年到10年撤銷權,物權房屋買賣契約則沒有因為抗辯權或請求權,發生直接影響交易房屋或逕予強制執行問題,而課稅則不是依據不動產在土地價格外的房屋物權增值問題,而是類似股票權利增值價差的課稅議題,故在此情況不具備土地公告現值上漲時,是沒有土地增值稅之課稅可能的。
(5)二稅合一房屋交易在會計財務定義看法:
【1】所得稅的權利買賣所得收入課稅,是否屬於(仲介)勞務收入或智慧財產權收入定義不明。
【2】否則就要定義是屬於房仲業,在市場經濟機制操作下,對於會計定義「固定資產成本」,是否可以市價任意定價或調高,是否應該變更成為「變動資產定價制度」,或是另外創設「不動產權利買賣契約」的適法性考量。
【3】不動產交易基於繼承財產法律關係,基於遺贈稅稅務(附帶)義務而為買賣,或是基於個人財產權利的自由買賣,在適用較低遺贈稅率或是較高二稅合一的法律適用與稅務爭議問題。
(6)二稅合一立法課所得稅意旨,是防止短期炒作房屋買賣獲利為目的,在是否狹義定義適用二稅合一而不是擴大扭曲適用爭議?與遺贈稅競合或是自行換屋買賣,或是非炒作房價之處分財產的爭議問題?
(7)不動產交易法律與會計上在這個論述上,是沒有交易損失抽象存在可能,所以在所得稅上並沒有財產或交易,在實際損失列帳扣除扣抵所得稅問題。
(8)「權利買賣交易」在會計作業的移轉成本定價制度,因為也不是屬於「浮動資產」,或是在創造的「變動權利價值」,所以也沒有可以損失列帳抵扣所得稅問題。於是:
【1】不動產買賣契約定價成為在實價交易登錄制度,如何作出定價策略的政治與法律問題?
【2】如果仍然要說是屬於固定資產的增值,以土地增值稅及二稅合一所得稅的重覆掩蓋的課稅顯然是不合理(法)的。
【3】而房屋的「權利交易所得」仍然是可以存在「土地公告現值」在土地增值稅存在空間的,而在此一部分之全部權利所得,而不是不動產差價的買賣利潤業別所得,才不會在法律與會計定義上發生歧異與爭議現象。

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