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【新聞疑義951】比房東還兇的房客?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

桃園縣曾姓婦人(53歲)半年沒繳房租,房東催繳時,她比房東還兇,傳卅多通簡訊罵人和恐嚇「我上吊自殺你要負責」等,桃園地檢署今天依恐嚇罪起訴(聯合報101年11月30日報導:不付房租還恐嚇 中年婦觸法)。


【疑義】

按有關租賃物為房屋,其積欠租金之終止契約,雖有不定期租賃應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」第3款之規定,與定期租賃應適用民法第400條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」規定之分。

惟土地法第100條並未就積欠租金之催告,有所規定,是民法第400條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。」有關催告承租人支付租金之規定,不論是「定期租賃」或「不定期租賃」,均有其適用。

換言之,承租人有租金支付遲延時,出租人即得定相當期限(註一),催告承租人支付租金(註二)。又所謂租金支付遲延,有約定租金給付日期(註三)逾期未支付租金者屬之(例如約定每月5日前給付當月租金,但承租人在11月6日仍未繳納11月份租金)。

從而,本案報導如屬實,桃園縣曾姓婦人與房東間,如係約定每月某日前給付當月租金,那桃園縣曾姓婦人即半年沒繳房租,房東當然可以催繳;更甚者,桃園縣曾姓婦人已經半年沒繳房租,其押金如係2個月以內,縱為不定期租賃,經擔保金抵償後,積欠之租金也已經達二個月以上,房東當然可以土地法第100條第3款之規定,終止契約收回房屋(如為定期租賃,積欠之租金更是達二個月以上,房東更可以民法第440條之規定,終止契約)。

換言之,如房客真的暫時無法給付房租,不妨與房東商量看看「處理方式」,千萬不要在無理下,又成為「公然侮辱」或「恐嚇」等罪嫌,那就更不合算了。


【註解】
註一:出租人依民法第四百四十條第一項所定催告承租人支付租金之期限,是否
相當,應依一般觀念為衡量之標準,不得僅據承租人個人之情事決之,出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足,但若以一般觀念衡之,其期限尚非過短者,仍應認為相當(最高法院49年台上字第1094號判例參照)。又民法第四百四十條第一項僅定出租人應定相當期限,催告承租人支付欠租,無須敘明不於期限內支付欠租,將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當,縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約,亦不能謂其不發生催告之效力(最高法院44年台上字第1098號判例參照)。
註二:支付租金之催告,係意思通知之一種,其通知應向承租人為之,如承租人有數人者,應向承租人全體為之,否則對於未受催告之承租人,不發生催告之效力(最高法院48年台上字第1382號判例參照)。又租賃,乃特定當事人間所締之契約,出租人既不以所有人為限,則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之。始能生效(最高法院48年台上字第1258號判例參照)。
註三:民法第439條:「承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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